BREVE NOCION SOBRE EL PROYECTO

BREVE NOCION SOBRE EL PROYECTO

El negocio que nos convoca a realizar este proyecto es un Fideicomiso Inmobiliario, en donde nuestra empresa – Comitente – es la que impulsaría la construcción con los aportes de los fiduciantes. Si bien al principio el mismo se construiría como cualquier fideicomiso, con el avance del mismo se decidió hacerlo, en partes, con materiales sustentables aca habria que nombrar algunos de los materiales sustentables, para favorecer a la ecología.

Se trata de un edificio con unidades de 2 ambientes, dedicado a clientes de clase media alta.

ACTORES

COMUNIDAD: Estamos en el proceso de selección del terreno a adquirir donde se edificara el inmueble. Cuando lo adquiramos se realizara el estudio de cómo la construcción afectara a la comunidad que lo rodea.

Entre otras cosas tendremos en cuenta que:

• Son conocidas las duras reglas y sanciones que los códigos de edificación aplican a proyectistas y directores de obra.
• Art. 1647 CCN: responsabiliza al constructor por la inobservancia de disposiciones municipales o policiales, de todo daño que cause a los vecinos.
• Código de Edificación: servirá para proyectar las situaciones que nos pueda plantear el factor comunidad.

COMPETIDORES: Serian otras empresas constructoras encargadas de realizar obras sustentables o grupos de inversionistas con iguales intereses.

Desarrolladores inmobiliarios, bienes sustitutos (bienes inmuebles existentes), inversiones no inmobiliarias.

CLIENTES: Este es otro concepto vinculado a la ubicación del terreno y a la obra.

Nuestro proyecto se basa en unidades chicas, de 2 ambientes, orientado a clientes de clase media alta, que su sueldo superen a los del mercado en la actualidad.

PROPIETARIOS: En este segmento se tiene que separar a los comitentes de los fiduciantes:

Comitentes: Es considerado comitente cualquier persona física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí, o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Fiduciantes: son los inversores, los cuales están obligados a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno, y para hacer frente a todos los costos que demande la obra en cuestión.

ORGANISMOS DE INFLUENCIA:

• Ley 24.441: regula los contratos de fideicomisos
• NBE-AE/88: expresa las posibles cargas o acciones que pueden apareceré en una edificación y que habrá que tener en cuenta en el cálculo estructural.
• PDS-74: es la norma que expresa las consideraciones a tener en el cálculo según sea el tipo de edificio y la situación geográfica.
• NBE-CA/88: expresa las condiciones de los materiales aislantes y sus características así como las condiciones mínimas de aislamiento a exigir a todos los elementos constructivos (fachadas. Forjadas, paredes, puertas, etc)
• Régimen laboral de los obreros de la construcción – Ley 22.250
• Normas municipales de donde este geográficamente ubicado el edificio
• Código de edificación (CABA o Provincia de Buenos Aires)

FALTA VER LAS RESTRICCIONES PARA EDIFICACIONES SUSTENTABLES.

PROVEEDORES: Corralones, materiales de fontanería, repuestos sanitarios, instalaciones eléctricas, constructoras, distribuidoras de materiales eléctricos, estudios de arquitectura, empresas de gas, telefonía, telecomunicaciones, agua, etc.

Ingeniería: Arquitectos, ingenieros, directores de obra, y demás profesionales en la construcción

NOTA: Los proveedores se definirán a partir de varias cotizaciones a solicitar a los mismos.

MACROENTORNO

INFLACION: En la Argentina la mayoría de los bienes y servicios han experimentado incrementos en sus precios durante los últimos años y los valores de los inmuebles no han sido la excepción.

El índice de precios al consumidor, de acuerdo al IPC San Luis, arrojo un incremento entre julio 2011 y el mismo mes del año anterior del 24,20 %.

En cuanto a los costos de construcción entre Julio del 2010 y Julio pasado los mismos se incrementaron de acuerdo al Índice que elabora la Cámara Argentina de la Construcción en un 32,37 %, 8,17 puntos por encima del nivel de precios al consumidor (IPC San Luis). Este incremento los costos estrecha los márgenes de utilidad de las unidades a estrenar

El factor inflación también afecta sobre otro aspecto que es el de la rentabilidad de acceder a una línea crediticia para la adquisición de una primer vivienda.

FUENTE: Diario EL cronista

De seguir subiendo la tasa inflacionaria, y la brecha entre el costo de construcción y el costo de venta de las unidades, el margen de utilidad a percibir por realizar el proyecto disminuiría notablemente. A esto se suma que las subas de sueldo de las personas no acompañan las subas de la tasa inflacionaria, por lo que les queda menos margen de ahorro o gasto, lo que no es menor a la hora de realizar una inversión de esta magnitud. Por esto es que apuntamos a un mercado donde los salarios que perciben de los inversores no sean un problema a futuro. 

SALARIOS: En el último tiempo los salarios han experimentado una suba, lo cual genera una oportunidad para incorporar nuevos compradores de vivienda, siempre y cuando una buena estructura financiera lo acompañe.

También se tiene que tener en cuenta los aumentos de salarios de los peones o trabajadores a contratar, o la suba de los sueldos que pueden otorgar la empresa constructora a los mismos.

Estas subas, en promedio, se tienen que tener en cuenta al realizar el flujo de fondo del proyecto, ya que podría afectar el margen de utilidad a percibir. 

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