Contrato De Transaccion Como Sustituto Del Contato De Arrendamiento

CAPITULO UNO

ANTECEDENTES Y CONCEPTO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y TRANSACCIÓN.

1.1 ANTECEDENTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

1.1.1 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN ROMA

El arrendamiento es un contrato que nace del Derecho Romano teniendo al igual que todos los contratos civiles, un carácter universal por tener origen en el Derecho de Gentes, es muy semejante a la compraventa, ya que en el Derecho Romano a esta se le denominaba emptio-venditio, señalando los diferentes papeles de cada una de las partes, al arrendamiento se le llamaba locatio-conductio, connotando igualmente las distintas obligaciones de las partes. El arrendamiento se asemeja mucho a la compraventa y se rige por las mismas reglas de derecho. En efecto, así como la compraventa se forma desde el momento en el acuerdo acerca del precio y de la cosa, del mismo modo, existe el arrendamiento desde que se ha acordado sobre la renta (merces) y la cosa.

El arrendador tiene algunas obligaciones semejantes a las del vendedor, tales como hacer la entrega de la cosa, garantizar contra la evicción y los vicios ocultos y abstenerse de todo dolo; por su parte, el arrendatario deberá garantizar el disfrute del bien, una renta al arrendador, renta que es equivalente al precio de la compraventa.

El origen de la palabra locatio-conductis, lo encontramos en el sustantivo latino locus (lugar) cuyo significado es: colocar, poner, dar en alquiler, arrendar; y el prefijo latino cum que significa con, y el verbo duco que significa conducir, llevar; tomar a sueldo, asalariar, encargarse por cierto precio.

De esta forma tenemos que para el Derecho Romano la definición de ARRENDAMIENTO se traduce en un contrato por el cual una persona llamada lacator se compromete con otra, llamada conductor, a procurarle el goce temporal de una cosa, prestación de una serie de servicios, a la realización de una obra determinada mediante una remuneración en dinero. Al conductor suele llamarse colonus, cuando arrienda tierra para cultivarla, e inquilinos cuando se trata de una finca.

Del concepto dado en relación con el arrendamiento, se desprende que en roma se distinguieron tres clases de arrendamientos; 1) El arrendamiento de cosa (locatio conducti rei), 2) El arrendamiento de servicio (locatio conductio operarum), 3) El arrendamiento de obra (locatio conductio operaris faciendis).

“Las doce tablas solo hablan del arrendamiento de animales de tiro. Por lo que parece que este contrato se originó en el arriendo de cosas muebles, para tener después por objetos las cosas inmuebles; dentro de éstas entra el contrato de aprecería, en virtud del cual el colono paga al dueño o poseedor del terreno parte de los frutos que recolectó como retribución por el goce.

Posteriormente este contrato se aplicó a la locatio conductio operarum y a la locatio conductio operis faciendis; el primero consistente en la prestación remunerada del trabajo, como en el caso del jornalero o del sirviente domestico; por lo demás, solo se aplica a los operari iliberales, o sea, a los servicios de orden inferior, a los que se le puede fijar un precio. La locatio conductio operis faciendí versa sobre la ejecución, también remunerada, de un trabajo que pueda consistir en el transporte de cosas o personas, la construcción, reparación o manufactura de un objeto. Este arrendamiento de obra obliga al empresario (conductor) a ejecutar la encomienda. La persona que daba el encargo (locator) estaba obligada a pagar la retribución pactada bien por todo el trabajo encomendado, bien por partes, se llama locator a aquel que paga la merces y conductor a aquel que suministra su trabajo o sus servicios”.

El contrato de arrendamiento da nacimiento a dos obligaciones recíprocas, ambas de buena fe; la del locator, sancionada por la acción conducti y la obligación del conductor sancionada por la acción locati.

Las acciones que nacen del contrato de arrendamiento son de buena fe y por la extensión que les da este carácter sirven para reclamar todos los resultados que deriven equitativamente del contrato o de sus pactos accesorios. Por la acción locati el locator exigirá al conductor que le pague la merces, que responda del mal uso que le dio a al bien, etc. Por la actio conducti, el conductor exigirá que se le rebaje la merces cuando no goce del todo el bien, que le reembolse los gastos de reparación que haya hecho, que lo indemnice en caso de evicción, etc.

1.1.2 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN MÉXICO.

Los antecedentes en México del contrato de arrendamiento, fueron en gran parte tomadas del sistema del derecho francés. En este sistema el requisito de la temporalidad del arrendamiento era importante ya que los arrendamientos de doscientos a trescientos años que se llamaban perpetuos eran perfectamente lícitos.

Fue hasta el año de 1799 en el que se dio un decreto en Francia limitándose el plazo máximo para la celebración de este contrato. En este mismo código se le daba al arrendamiento dos denominaciones muy importantes; se llamaba arrendamiento, cuando recaía sobre cosas inmuebles y Alquiler si se trataba de cosas muebles.

También a la prestación a que se obligaba el arrendamiento le daba dos denominaciones: renta si se trataba de un contrato de arrendamiento (bien inmueble), alquiler si se trataba de un contrato de alquiler (cosa mueble). Nuestro Código Civil vigente, abandonó esta terminología y reglamenta el contrato llamándolo así: “Arrendamiento” ya sea de cosas muebles o de inmuebles.

El contrato de arrendamiento aparece codificado por primera vez en nuestro Estado, al entrar en vigor el primer Código Civil de Yucatán, el primero de enero de mil ochocientos setenta y dos siendo el gobernador del Estado el C. Manuel Cirerol. En este Código en lo que se refiere al contrato de arrendamiento, el legislador deja a las partes contratantes en absoluta libertad para contratar, en lo que se refiere al plazo de duración y a la renta.

El primero de enero de 1904 entró en vigor el segundo Código Civil del Estado, promulgado por el gobernador Manuel Molina Solís. En este sentido no hubo ningún cambio de importancia, pues los elementos esenciales del contrato no sufrieron variación alguna.

El Estado, al darse cuenta de la ineficiencia de este Código y el gran desequilibrio entre las partes contratantes trata de solucionar este problema, por lo que el gobernador del Estado General Salvador Alvarado promulgó el Código Civil del Estado el primero de junio de mil novecientos dieciocho, en la parte que trata sobre arrendamiento tuvo gran mérito al declarar que las disposiciones legales que favorecieran a los arrendatarios de predios urbanos se consideraban de interés público y que, en consecuencia,

...