Controversias En La Deduccion De Terrenos Para Desarrolladorres Inmobiliarios

INTRODUCCIÓN

Cuando escucho comentarios en el sentido de que el Sistema Tributario Mexicano es complejo, con permanencia efímera, con muchos dispositivos a considerar en su aplicación ya que no solamente es de tomarse en cuenta la ley de la materia y su reglamento sino también la Resolución Miscelánea, criterios normativos y los no vinculativos, me viene a la mente lo que

considero aun más grave y que es la inseguridad jurídica que en muchas ocasiones genera la falta de unas reglas clara, precisas y carentes de una adecuada técnica legislativa, ya que es frecuente que el contribuyente se encuentre con disposiciones sin las definiciones correspondientes generando una gran incertidumbre al momento de su aplicación toda vez que en el caso de que la autoridad no comparta la interpretación ejercida se generará un crédito fiscal a cargo del contribuyente, el cual podría haberse evitado de haber estado clara y precisa la norma aplicada.

No me alejo de la idea que lo anterior también puede generar para el contribuyente la oportunidad de sacar una ventaja ante la imprecisión de la norma a aplicar con el efecto negativo en la recaudación.

Para minimizar la referida inseguridad jurídica es deseable que el poder legislativo aplique una adecuada técnica legislativa al momento de aprobar la creación o modificación de las leyes que regulan la vida de los mexicanos, lo cual seguramente contribuiría en forma importante en la atracción de inversiones tanto nacional como extranjera.

Un ejemplo de lo anterior lo representa el contenido del artículo 225 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), mediante el cual se otorga un estímulo fiscal a un sector muy importante de la economía nacional como es el de los desarrolladores inmobiliarios con la finalidad de impulsar su crecimiento con la consabida generación de empleos y derrama económica que provoca la misma en virtud de la diversidad de actividades que a su vez involucra.

Por lo anterior, en el presente trabajo se abordarán aquellas imprecisiones del referido artículo y las consecuencias que éstas pueden generar.

ANTECEDENTES

El artículo a comentar tiene su origen en la época en que la ley de la materia adoptó la deducción de las compras en lugar del costo de ventas y en la que la deducción de los terrenos procedía hasta el momento en que se enajenaban, situación que colocaba a los contribuyentes que se dedicaban a desarrollos inmobiliarios en desventaja ante los demás contribuyentes toda vez que no estaban en condiciones de deducir su materia prima (los terrenos a desarrollar) en el momento de su adquisición siendo que formaban parte de sus inventarios situación que resultaba a todas luces inequitativo.

Aún recuerdo que motivados por lo anterior, estos contribuyentes tramitaron y obtuvieron mediante gestiones de la asociaciones que los agrupaban resoluciones particulares que les permitían llevar al cabo la pretendida deducción de terrenos; posteriormente esta facilidad se incorporó en la Resolución Fiscal en el año de 2000 y fue en el año de 2003 cuando se incluyó en el artículo 27 del reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Finalmente fue en el año de 2004 cuando el Senado de la República adiciona en el Título VII de los Estímulos Fiscales de la Ley de la materia el artículo 225 para así dejar este beneficio en una disposición de mayor permanencia.

Se consideró como un estímulo en atención a que con su aplicación se permitiría que este

sector de la economía estaría en condiciones reinvertir el flujo de efectivo que no destinaría al

pago del impuesto en la inversión de reservas territoriales garantizando así su crecimiento con

la consiguiente derrama económica en los demás sectores involucrados propiciando en su

momento una mayor recaudación. Asimismo, se evitaría la posibilidad de objetar jurídicamente

el artículo reglamentario antes mencionado.

En el transcurso del tiempo el contenido de las diversas disposiciones antes citadas fue siendo

objeto de adecuaciones dejando en el camino algunas precisiones que ahora hacen falta y que

más adelante mencionaré.

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ASPECTOS CONTROVERTIDOS DE LA DISPOSICIÓN ACTUAL

Con la finalidad de una mayor objetividad en los comentarios los mismos se realizarán a cada

uno de los párrafos y fracciones del artículo a comentar, mismo que a continuación se

transcribe:

Artículo 225. Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos

inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el

que los adquieran, siempre que cumplan con lo siguiente:

I. Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su

enajenación.

II. Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos

inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.

Tratándose de contribuyentes que inicien operaciones, podrán ejercer la opción a que se refiere este

artículo, siempre que los ingresos acumulables correspondientes a dicho ejercicio provengan de la

realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento y cumplan

con los demás requisitos que se establecen en este artículo.

III. Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor

total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere

el artículo 20, fracción V de esta Ley.

Cuando la enajenación del terreno se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes a aquél en el

que se efectuó la deducción a que se refiere este artículo, se considerará adicionalmente como

ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido conforme a este artículo, en

cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta

el ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se enajene el mismo. Para los efectos de este

párrafo, el monto deducido conforme a este artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de

actualización correspondiente al periodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se

dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3% a que se refiere este

párrafo.

IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos

directos e indirectos a que se refiere el artículo 36 de esta Ley.

V. Que en la escritura pública en la

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