Divorcio Incausado

LA PROPIEDAD FRACCIONAL O MULTIPROPIEDAD COMO UN NUEVO DERECHO REAL EN EL DERECHO CIVIL GUERRERENSE.

Melquíades Olmedo Montes

SUMARIO: 1.- Orígenes. 2.- Naturaleza jurídica 3.- Caracteres y elementos básicos.

1.- ORÍGENES

Existen diversas opiniones en doctrina respecto a los orígenes de la multipropiedad, pero en lo que si coinciden los autores es que en los inicios del siglo pasado existían grandes sociedades dedicadas a la construcción de residencias u hoteles que concedían a sus socios el derecho de usar las habitaciones por períodos anuales determinados a una tarifa reducida. Criterio económico de crear diversas actividades financieras que generen mayores beneficios y de fácil acceso a las masas mayoritarias, quienes en forma directa inciden en el éxito de los bienes comercializados. Se utilizaron muchos slogans publicitarios como "No alquile una habitación, compre el hotel".

Respecto de la aparición de la multipropiedad, una diversidad de autores recogen la idea de que la paternidad la tuvo una empresa denominada Societé des Grand Trazayx de Marseille, que obtuvo el registro del nombre de Multipropieté y aplicó el sistema en una estación de los Alpes Franceses. Esto nos lleva a pensar que el sistema de multipropiedad se originó y aplicó en sus inicios en una forma societaria y exclusivamente para bienes inmuebles por el atractivo comercial y turístico en donde alcanza su mayor desarrollo; puesto que pone al alcance de las capas menos pudientes el obtener un lugar adecuado para el descanso y goce vacacional, pero al mismo tiempo para los grandes inversionistas les evita el desperdicio oneroso al adquirir un inmueble para utilizarlo sólo por determinados períodos al año, teniéndolo la mayor parte del tiempo desocupado pero acarreando en todo momento gastos de mantenimiento y conservación.

Sin embargo, el término multipropiedad en algunos países, además de engañosa ha resultado fraudulenta para el adquirente ya que muchas veces se ofrece bajo éste nombre la fórmula societaria en la que el propietario no es el titular sino la empresa y donde el primero tiene únicamente un derecho personal y no real. En este caso, estamos ante una modalidad de servicio de alojamiento turístico tradicional también llamado Time-Sharing (Tiempo Compartido).

En los países Europeos, en Estados Unidos y en algunos países Sudamericanos se habla de ésta institución y de su importancia, no llegando a especificar cual es su naturaleza jurídica, es decir si es un derecho real, o un derecho personal; habiendo asumido diversas modalidades e inclusive equiparándolo con algunas figuras jurídicas ya reguladas en el derecho interno de cada país, como es el caso del Perú, donde se ha regulado la multipropiedad mediante el Decreto Legislativo No 706 del 5 de noviembre de 1991, denominándola tiempo compartido. Conciben a la multipropiedad como el bien inmueble destinado al use y goce vacacional, a través de la creación de una nueva modalidad de copropiedad en la cual ya se encuentra regulado el uso y disfrute, mediante un contrato desde su origen. En dicho contrato se pacta una indivisión hasta por treinta años renovables. Lo que difiere en muchos aspectos ya que la multipropiedad es un derecho perpetuo, exclusivo, autónomo y la copropiedad es transitoria, en razón de que nadie esta obligado a vivir en la indivisión.

Asimismo en Portugal es regulada por un Decreto Ley como un supuesto de habitación periódica y en Estados Unidos existe La Uniform Real State Time-Share Act (La Ley Uniforme del Tiempo Compartido), a través del cual permite adecuar su naturaleza como un derecho real o personal, según la conveniencia de promotores y adquirentes.

Recientemente en España fue aprobado el pasado 16 de marzo por el Consejo de Ministros, que optó por la fórmula del decreto de ley para agilizar la entrada en vigor de la Ley de Multipropiedad y evitar así sanciones administrativas de la UE. La Comisión Europea ya expedientó a España en septiembre de 2011, junto a otros países como Polonia, Eslovenia y Lituania, por no aplicar la nueva norma de la UE que protege a los usuarios de apartamentos turísticos de uso compartido por turnos, una vez que el plazo para hacerlo expiró en febrero del año pasado. En junio, el Gobierno de José Luis Zapatero aprobó el informe del anteproyecto para adaptar la norma a la legislación europea.

2.- NATURALEZA JURÍDICA.

En el Estado de Guerrero la multipropiedad se encuentra prevista en la Ley de Regulación y Fomento del Sistema de Tiempo Compartido (LRFSTC) (P.O.E. No. 93, Año LXX, Nov. 03, 1989). Dicha institución aparece como una nueva alternativa jurídica a través del cual se permite al multipropietario o Adquiriente, el acceso a una vivienda, usándose un piso o apartamento dividido en fracciones temporales determinadas durante un período concreto al año, con el fin de fomentar la inversión turística, contribuyendo decididamente al turismo vacacional interno y receptivo, a la generación de empleo y a la captación de divisas.

Literalmente se define como el derecho por el cual el multipropietario adquiere el dominio pleno sobre una parte alícuota de una unidad inmobiliaria de cualquier tipo, afecta a cualquier destino, respecto de la cual ejerce todas las facultades de dueño para disponer, transmitir, intercambiar y gravar; sujeto a un calendario en cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento y disfrute exclusivo, en los términos de su respectiva parte alícuota de utilización, terminada la cual, continuarán en el uso exclusivo por su orden el resto de los multipropietarios en forma sucesiva y cíclica. La multipropiedad puede recaer también sobre bienes muebles afectos a un inmueble en multipropiedad.

La multipropiedad o propiedad fraccional se distingue del tiempo compartido, que es simple derecho personal de uso, al consistir en un auténtico derecho real sobre un bien en particular. Esto en su tiempo fue totalmente novedoso en el país, y respondía a la tendencia que muestra la inversión inmobiliaria en Estados Unidos, Europa y otros sitios del boom inmobiliario global, sin embargo, muy poco se ha avanzado en este terreno.

Resulta necesario establecer su naturaleza jurídica, analizar los elementos y características que la hacen diferente de otras instituciones ya reguladas por nuestro derecho por lo que creemos que la multipropiedad merece un estudio especial, así como la necesidad de legislarla correctamente para actuar en igualdad de condiciones con los demás países del mundo en materia de turismo.

3.- CARACTERES Y ELEMENTOS BASICOS

Esta institución reúne los elementos y caracteres necesarios para constituirse en la solución

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