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1. Escritura de Compraventa

Definición

La compraventa es un contrato en el que una de las partes se obliga a dar en propiedad una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Características

a) Bilateral: Al momento de perfeccionarse surgen obligaciones para ambas partes, la una de dar una cosa, la otra de pagar el precio.

b) Oneroso: ambas partes derivan beneficios y ambas se gravan.

c) Conmutativo: Porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Solo por excepción puede ser aleatorio como sucede cuando la venta es de una cosa que no existe pero se espera que exista o no.

d) Principal: No requiere de otro contrato para su conformación o existencia.

e) De ejecución instantánea: Sus obligaciones son susceptibles de cumplimiento una vez perfeccionado el contrato.

f) Consensual: se perfecciona por regla general, con el mero consentimiento de las partes y este existe cuando hay acuerdo de voluntades en cuanto a precio y la cosa.

Regulación Legal:

En Guatemala la regulación legal de la compraventa la encontramos en el Código Civil Decreto Ley 106 Libro Quinto, Segunda Parte, titulo IV, artículos del 1790 al 1851. En los cuales se desarrolla el contenido y normas para realizar dicho contrato.

Inicia con la definición legal regulando: “por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.”

“El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en el precio y la cosa, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.

“El marido no puede comprar de su mujer, ni ésta de aquél, aunque haya separación de bienes...”

El artículo 1793 enumera quienes no pueden comprar por sí ni por interpósita persona e incluye a los administradores de bienes, depositarios judiciales, interventores, síndicos y liquidadores, jueces y demás funcionarios o empleados, abogados, expertos, procuradores y mandatarios judiciales, corredores y martilleros jurados, los notarios de los bienes cuyas actas de remate autoricen, el mandatario, los bienes del mandante sin consentimiento expreso, el albacea testamentario mientras no sean aprobadas las cuentas de su administración.

Regula además “Los representantes de menores, incapaces o ausentes y depositarios, administradores, interventores o liquidadores no pueden vender los bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para cada caso señala la ley”.

Está permitida la venta de cosas futuras, antes de que existan en especie y también una esperanza incierta.

Igualmente pueden venderse las cosas o derechos litigiosos o con limitaciones, gravámenes o cargas, siempre que el vendedor instruya previamente al comprador de dichas circunstancias y así se haga constar en el contrato.

Se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes, derechos y acciones de que se compone.

A partir del articulo 1809 están reguladas las obligaciones del vendedor y del 1825 las obligaciones del comprador.

Elementos:

• Personales: El Vendedor y el comprador.

• Reales: La cosa y el precio.

• Formales: La escritura pública cuando se trata de bienes que se inscriben en el Registro.

Obligaciones

Previas a la Escritura de Compraventa de Inmuebles:

a) Las cedulas de vecindad de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.

b) El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta, salvo que sean cosas futuras o esperanzas inciertas.

c) Si fuera hacerse una desmembración el plano de la finca a formarse.

d) El último recibo del pago del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) y la autorización municipal para desmembrar, si fuera el caso.

Posteriores a la Escritura de Compraventa de Inmuebles:

a) Razonar los títulos o documentos que se tengan a la vista y cuyo contenido sufra modificación. En virtud de la escritura autorizada.

b) Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los veinticinco días hábiles siguientes a la autorización de la escritura.

c) Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de la Propiedad con un duplicado para su registro.

d) Avisos a la Municipalidad de la localidad y la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).

Impuestos:

1. En el testimonio especial se cubre el impuesto del timbre notarial, por tratarse de valor determinado, es del dos por millar sobre el valor del contrato, es decir impuesto de dos quetzales por cada mil quetzales del contrato. Este monto no debe exceder del límite máximo de trescientos quetzales. (Arto. 3, numeral 2, literal a) Decreto 82-96 del Congreso de la República.)

2. Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe acompañar el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) el cual se pagará el doce por ciento del valor de la venta en el primer y segundo testimonio extendidos respectivamente, y en los siguientes testimonios únicamente el 3%; el cual se realizará por medio de timbres fiscales.

2. Contrato de Compraventa Por Abonos con Pacto de Reserva de Dominio donde Comparezcan Testigos de Conocimiento:

La compraventa también puede hacerse con pacto de reserva de dominio, el artículo 1834 del Código Civil, establece: “Es válida la venta en pacto de reserva de dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato…”

Por esta modalidad el comprador obtiene la posesión y uso de la cosa, salvo convenio en contrario; pero mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda prohibido cualquier enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor.

Hasta el momento en que el comprador, paga totalmente el precio o se cumple la condición, la propiedad plena, se transfiere al comprador sin necesidad de ulterior declaración, basta un aviso que el vendedor debe dar al Registro de la Propiedad.

Usualmente cuando se vende un bien por abonos, se hace bajo esta modalidad, que es una garantía para el vendedor de reservarse el dominio, mientras no se le pague.

La reserva de dominio se puede constituir también para bienes inmuebles, aunque en la práctica notarial se utiliza sólo para bienes muebles.

Obligaciones

Previas a la Escritura de Compraventa de Inmuebles:

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