EL DESLINDE Y SUS PROCEDIMIENTOS

El presente reglamento se denomina Reglamento para la  Regularización Parcelaria y el Deslinde, el cual es de aplicación en todo el territorio de la República Dominicana y complementa a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo del 2005, al Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, al Reglamento General de Registros de Títulos, al Reglamento General de Mensuras Catastrales y al   Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Objeto.

Este reglamento tiene por objeto establecer mecanismos ágiles y seguros que permitan la ubicación, determinación e individualización del as porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas.

Órganos de Aplicación

Los órganos de aplicación del presente reglamento son: los Tribunales Superiores de Tierras, los Tribunales de Jurisdicción Original, la Dirección Nacional de Registro de Títulos, los Registros de Títulos, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Se considera como inmueble registrado, toda porción determinada de superficie terrestre sobre la que existe un derecho de propiedad debidamente registrado en el Registro de Títulos correspondiente, independientemente de si el mismo está sustentado en un Certificado de Títulos o en una Constancia Anotada.

Se entiende por porción de parcela, la que está expresada en unidades de superficie.

Varias personas pueden tener la propiedad de un inmueble, correspondiéndole a cada una de ellos, una parte indivisa del inmueble expresada en términos de porcentaje o de proporción. Cuando el asiento del registro de un inmueble en copropiedad no especifica el porcentaje o proporción de participación de cada copropietario, se presume que es en partes iguales, salvo acuerdo contrario entre los mismos.

Cuando los derechos sobre un inmueble están expresados en términos de porcentaje o de proporción, procede la partición total del mismo, no así el deslinde ni la regularización parcelaria.

Se considera que hay una Constancia Anotada por cada superficie determinada, independientemente de que los derechos sobre un inmueble se encuentren consignados en un mismo asiento registral o en varios, cuando se consignan derechos sobre superficies determinadas a favor de una o más personas. No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio.

 La regularización parcelaria y el deslinde se realizan de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar en las Constancias Anotadas porciones o restos sin deslindar o regularizar. El registro de las parcelas resultantes implica la cancelación total de las Constancias Anotadas involucradas en la operación, y su sustitución por el o los Certificados de Títulos correspondientes.

Regularización Parcelaria

La regularización parcelaria es el acto de levantamiento parcelario por medio del cual la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de común acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones de parcelas por la vía administrativa. El trabajo técnico debe ser aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, siguiendo el procedimiento establecido para las modificaciones parcelarias, para luego ser remitido al Registro de Títulos correspondiente.

Este procedimiento se aplica siempre que exista un acuerdo o no objeción voluntaria por escrito de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela a regularizar

La calidad de propietario debe estar establecida en una Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes en la parcela objeto del procedimiento, expedida por el Registro de Títulos correspondiente.

La Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes puede ser solicitada exclusivamente por uno o más titulares de Constancias Anotadas de la parcela de que se trate. La Dirección Nacional de Registro de Títulos regula la expedición de la misma, pudiendo identificar aquellas parcelas sobre las que, por su complejidad, no se puede expedir la Certificación.

La regularización parcelaria puede ser sometida conjuntamente con otras operaciones técnicas, incluyendo modificaciones parcelarias y división para constitución de condominios. Se admite utilizar la figura de la regularización parcelaria con la finalidad de ubicar, determinar e individualizar los derechos de propiedad adjudicados a nombre de dos o más personas, con indicación de su área o superficie, en un proceso de saneamiento, presentando como fundamento la sentencia definitiva debidamente certificada. En este caso no se solicita la Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes.

En los casos en que los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se encuentren apoderados de expedientes de deslinde que reúnan las condiciones previstas para iniciar el trámite de la regularización parcelaria, el solicitante, previo cumplimiento de las formalidades previstas para la regularización, podrá solicitarle al Juez o Tribunal, el desistimiento de la acción y la remisión del expediente a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.

Del Acto de No Objeción a la Regularización Parcelaria

6. El Acto de No Objeción a la Regularización Parcelaria debe ser hecho mediante acto auténtico, el cual puede ser realizado de manera conjunta o individual por la totalidad de los titulares de derechos amparados en Constancias Anotadas de la parcela, y debe contener las siguientes especificaciones:

a) A modo de preámbulo se indica la designación catastral de la parcela original y su superficie, tal como consta en el Certificado de Título originario;

b) Indicación de la calidad de las partes que dan su conformidad, con sus generales de ley cumpliendo con el principio de especialidad haciendo constar los derechos de los cuales son titulares, su extensión superficial y el Duplicado de Constancia Anotada en el que avalan sus derechos, cuya vigencia está determinada Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes del Registro de Títulos.

c) La conformidad o no objeción expresa de cada una de los titulares sobre el resultado de los trabajos técnicos, tal como consta en los planos que sustenten el acto de levantamiento parcelario ejecutado

por el Agrimensor;

d) Se debe dejar constancia expresa a nombre de quiénes deben registrarse las parcelas resultantes, según un informe suscrito por el agrimensor contratista y cada uno de los propietarios.

Cuando el procedimiento de regularización parcelaria involucre un solo titular, o dos o más propietarios indivisos sobre una única porción, o único propietario sobre la totalidad de los derechos de un resto de parcela; no es necesario el acto de no objeción, siendo suficiente la carta de conformidad del o los propietarios con los trabajos.

De las Especificaciones técnicas al realizar una regularización parcelaria, el agrimensor debe cumplir con lo dispuesto en el Título IV.

Reglamento General

Mensuras Catastrales, referido a los Actos de Levantamiento Parcelario en General, con las siguientes especificaciones especiales:

a) Se debe comunicar fecha y hora de comienzo de los trabajos decampo a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente

b) Las parcelas resultantes deben estar vinculadas a la parcela originaria, debiendo graficarse esta circunstancia en el Plano General. En caso de imposibilidad de la reconstrucción geométrica de la parcela originaria, ya sea por inexistencia del plano individual o por deterioro del mismo, se debe dejar constancia tanto en el plano general como en el informe técnico

c) Para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación, se admite un incremento, de hasta un cinco por ciento (5%) en la superficie real de la porción a regularizar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación. Aún cuando exista acuerdo entre todas las partes, no se acepta un incremento superior al 5%  que no esté técnicamente justificado en un error en la determinación de la superficie  parcela originaria, de lo que se debe dejar  constancia en el informe técnico

d) En la regularización parcelaria, las exigencias previstas para el levantamiento plan métrico de la parcela, son aplicables sólo a la superficie a regularizar.

Documentos necesarios para la aprobación La regularización parcelaria

De los documentos necesarios para la aprobación La regularización parcelaria se documenta de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo VIII del Título IV del Reglamento General de Mensuras Catastrales con las siguientes especificaciones y agregados:

1. Duplicado(s) de la(s) Constancia(s) Anotada(s)  a cancelar
2. Primera(s) copia(s) del Acto de No Objeción a la Regularización Parcelaria o conformidad del propietario
3. Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes expedida por el
4. Registro de Títulos correspondiente
5. Acta de Hitos y Mensura
6. Informe Técnico
7. Plano general donde se representen todos los inmuebles que se regularizan en el acto y su vinculación, si se pudiere, a la parcela originaria; asimismo, se graficarán las vías de comunicación existentes ubicadas en base a la Cartografía de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, y los deslindes y regularizaciones parcelarias aprobados
8. Plano Individual por parcela
9. Coordenadas de cada parcela resultante

En el proceso de revisión del trabajo técnico, se debe constatarla calidad de las partes que suscriben el acuerdo y comprobar que éstas constituyen la totalidad de las personas con derechos sobre la parcela de que se trata, según la Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes expedida por el Registro de

Correspondiente.

Una vez aprobado el trabajo, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al Registro de Títulos competente los siguientes documentos:

a) Solicitud de autorización  del trabajo técnico

b) Documento de aprobación del trabajo técnico

c) Planos individuales

d) Duplicado(s) de Constancias Anotadas depositada(s)

e) Acto(s) de No Objeción a la Regularización Parcelaria

f) Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes.

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EL DESLINDE

concepto

El deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas.

En caso de que los derechos de una persona están sustentándose un contrato de transferencia de derechos amparados en Constancias Anotadas, anterior a la entrada en vigencia del presente Reglamento, el adquiriente puede iniciar el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, presentando la documentación propia del deslinde, así como copia del documento de transferencia. Dicha copia debe estar acompañada de una Certificación Estado Jurídico del inmueble en la que conste la existencia del derecho de propiedad del disponente.

Párrafo II. El juez que resulte apoderado del deslinde establece la legalidad de la documentación que le sea sometida.

Etapas del deslinde

El deslinde consta de tres etapas:

El procedimiento actual se divide en tres (3) etapas:

A) Etapa Técnica: Es aquella mediante la cual el agrimensor, previa notificación a los co-propietarios colindantes y terceros interesados, y con la utilización de un G.P.S., mide, determina y ubica exactamente el inmueble objeto de deslinde. Una vez concluida esta primea fase, los trabajos de campo del agrimensor son sometidos por ante la Dirección Regional de Mensuras competente para su aprobación. De ser aprobados los trabajos técnicos, la Dirección Regional de Mensuras dará al inmueble una designación catastral única y permite la continuación del procedimiento a la segunda etapa. (Técnica, en la que mediante un acto de levantamiento parcelario se ubica, determina e individualiza el terreno sobre el que se consolida el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.)

B) Etapa Judicial: Es la que se desarrolla mediante la representación de un abogado por ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente. En esta los co-propietarios colindantes y terceros interesados, son invitados a comparecer por ante el tribunal apoderado para que expongan su conformidad u oposición al procedimiento de deslinde. Luego del debate entre las partes, y en caso de ser aprobado nuevamente el deslinde, el juez dicta una resolución ordenando al Registro de Títulos competente cancelar la Carta Constancia que amparaba la porción deslindada, y emitir el nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado. Dicha resolución es susceptible de apelación.

( b) Judicial, en el que mediante un proceso se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.)

C) Etapa Registral: En caso de no ser apelada la resolución dictada por el tribunal, esta es ejecutada en el Registro de Títulos competente cancelándose la carta Constancia que amparaba la porción de terreno deslindada y emitiendo el nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado.

Como explicado anteriormente, a partir del día 4 de abril de 2009, estará prohibida la transferencia de derechos de propiedad sobre terrenos no deslindados. Nuestra recomendación por tanto es que realice la individualización o deslinde de su propiedad. (c) Registral, consistente en el acto del registro de los derechos que recaen sobre la parcela y donde se acredita la existencia derecho. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del correspondiente Registro Complementario. De las condiciones particulares de publicidad Con la finalidad de garantizar una mayor publicidad del proceso técnico del deslinde, es necesario que el mismo cumpla con las siguientes condiciones de publicidad☺

Comunicación dirigida por el agrimensor a los colindantes y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales por escrito con acuse de recibo, indicando la fecha y hora de inicio de los trabajos técnicos con las siguientes previsiones:

1. Entrega del original de la comunicación al colindante, quién firma la copia como constancia de recibo
2. Cuando alguno de los colindantes se niega a recibir la comunicación, o a firmar el acuse de recibo, o no estuviere presente, o no se conociere el nombre o éste se niega a darlo, el agrimensor hará constar dicha situación en la copia de la comunicación, indicando dónde fue dejada
3. Todos los colindantes deben ser indicados con sus respectivos nombres y apellidos en la representación gráfica del plano individual, igualmente se colocará la designación catastral de las parcelas colindantes;
4. En caso de colindancia con el dominio público debe señalarse en la representación gráfica, consignando el nombre o designación que le corresponda. En este caso sólo se comunica a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, sin necesidad de tener que notificar por acto de alguacil al Estado Dominicano o sus dependencias

Fijación de un aviso en el terreno, el cual debe colocarse a partir de la autorización, antes de la realización de los trabajos, con las siguientes características:

• Estar sobre el límite de la parcela y visible desde la vía de acceso.
• Contener la siguiente leyenda: DE“AVISO: Este inmueble está siendo objeto de un proceso de deslinde.

Para cualquier información o reclamación dirigirse al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original o a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes.”

c) Publicación en un periódico de circulación nacional, indicando la designación catastral de la parcela, nombre del titular de la Constancia Anotada, superficie y la dirección física de la porción a deslindar, conforme a las siguientes previsiones:

1. Nombre de la calle, número, sector, municipio y provincia en caso de inmuebles urbanos
2. Nombre de la carretera o camino donde se encuentra el inmueble, sector, sección o paraje, municipio, provincia y distancia a la localidad más cercana, en caso de inmuebles rurales.

El incumplimiento de estas formalidades de publicidad, da lugar al rechazo del trabajo técnico, quedando abiertos los recursos establecidos.

La forma, dimensiones y material del aviso son establecidas por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. De las especificaciones técnicas Al ejecutar un deslinde, el agrimensor debe cumplir con las disposiciones del Título IV del Reglamento General de Mensuras Catastrales, sobre Actos de Levantamiento Parcelario en General, con las siguientes especificaciones:

1. Para la ubicación de la porción a deslindar, el Agrimensor se rige en primer lugar, por la ocupación material del propietario, y en segundo, por los linderos indicados en la constancia anotada. En los casos de inmuebles asignados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier otro organismo del Estado Dominicano, la ubicación resulta de los antecedentes de la asignación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán determinantes para la ubicación.

1. Si es posible, se vincula geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela originaria o con un deslinde previamente registrado.

1. Salvo causa debidamente justificada, mediante informe escrito ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia anotada.
2. Es admisible realizar el deslinde de varias porciones contiguas sustentadas en varias Constancias Anotadas.

1. Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie indicada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.

1. Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales, sólo se permiten diferencias entre la Constancia Anotada y la superficie deslindada que se encuentre dentro de las Tolerancias.

1. En el deslinde, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela son aplicables sólo a la superficie a deslindar.

1. En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes simultáneamente referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela. De la aprobación del trabajo técnico del deslinde A partir de la solicitud de autorización hasta la remisión del trabajo al Tribunal de Jurisdicción Original competente, el Director Regional de Mensuras Catastrales recibe cualquier objeción que se presente, estando facultado para conocer los asuntos relativos a los aspectos técnicos.

En caso de que se presenten objeciones que cuestionen el derecho de propiedad, las mismas son anexadas al expediente técnico y remitidas al Tribunal de Jurisdicción Original competente, a fin de que conozca del proceso una vez aprobado el trabajo técnico

Una vez aprobados los trabajos, se remiten al Tribunal de Jurisdicción Original competente  los siguientes documentos:

a) Solicitud de autorización del trabajo técnico.

b) Documento de aprobación del trabajo

c) Planos individuales aprobados en que consta cómo están materializados los límites y las colindancias.

d) Constancia de comunicación a los colindantes, de fijación del aviso y de la publicidad en el periódico.

e) Objeciones recibidas por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales si las hubiere.

f) Duplicado de la Constancia Anotada o copia del contrato de

Transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto de deslinde .Del proceso judicial del deslinde.

El proceso de deslinde se conoce de manera contradictoria por el Tribunal de Jurisdicción Original competente, aplicando para el mismo los principios del saneamiento, en consecuencia, no es obligatorio el ministerio de abogado, salvo que el proceso se torne litigioso.

El proceso de deslinde se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio relativo al inmueble o inmuebles objeto deslinde, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas.

El Tribunal fija audiencia a solicitud de parte interesada, la cual debe celebrarse en un plazo no mayor de 30 días calendarios, contados a partir de la fecha de la solicitud.

Una vez fijada la audiencia, la parte interesada notifica a los colindantes identificados en la etapa técnica y a quienes hubieren presentado objeciones al proceso  conforme a las reglas del derecho común.

El juez celebra una sola audiencia cuando tenga constancia del cumplimiento de todas las medidas de publicidad antes indicadas y siempre que no se haya presentado objeción o contestación alguna, o que éstas puedan ser resueltas en la audiencia. Disposiciones Finales, La presente resolución será de aplicación obligatoria y uniforme a todos los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.