El Proceso De Mensura En La República Dominicana

PROCESO DE MENSURA Y SANEAMIENTO DE LOS DERECHOS REALES Y LA ADJUDICACION DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA LEGISLACION DOMINICANA

Para entrar de lleno en el estudio del proceso de mensura y saneamiento para la adjudicación de los derechos sobre la propiedad inmobiliaria en nuestro país, empezaremos por hacer algunas precisiones:

Saneamiento:

Según la definición contenida en el Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras del Magistrado Víctor Santana Polanco, el saneamiento es “el mecanismo adjetivo en este sistema de publicidad para llegar al establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble...”.

Conforme al “Tratado de Derecho Inmobiliario” del Magistrado Rafael Ciprián “...en el procedimiento de saneamiento catastral se reconoce al Estado como propietario originario, en principio, de todas las tierras. Esta presunción deberá ser liquidada por todo particular que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos.” En virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el Estado es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana.

La ley 108-05 define el saneamiento como “El proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez” (Art. 20, Ley 108-05).

El saneamiento podría resumirse como el proceso mediante el cual se depuran los derechos, se registra por primera vez el inmueble, así como también los derechos reales accesorios que puedan afectarlo, obtenidos a través de la sentencia de adjudicación.

El proceso del saneamiento, se compone de tres fases o etapas, las cuales serán el objeto de este seminario:

La Mensura,

El Proceso Judicial y

El Registro

I. La Mensura

Mensura:

El procedimiento de Mensura se encuentra definido en la Ley 108-05, misma que establece en su artículo No. 25 que:

“La Mensura es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar”.

De ordinario la mensura se define como:

La determinación, medición, ubicación y documentación en un plano de los inmuebles y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan, es decir la aplicación del Título de propiedad al terreno propiamente dicho."

La tarea de una mensura está reservada a un Agrimensor, que en nuestro derecho es un auxiliar de la justicia con fe pública cuando es asignado por la jurisdicción inmobiliaria para esos fines.

En pocas palabras realizar una mensura de un terreno, significa determinar su ubicación y llevar las medidas y superficies del título al mismo. Inversamente, un plano de mensura puede ser base para la confección de un título, tal es el caso del fraccionamiento de tierras para loteos, urbanizaciones, etc.

Un inmueble se compone de un terreno y todas las edificaciones existentes en él.

En la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario el artículo 16 de la misma señala el Reglamento General de Mensura Catastral como complemento de esa ley en cuanto a la mensura.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras.

La Iniciación del Saneamiento:

Si el proceso de saneamiento se hace por iniciativa particular del interesado, éste debe, para iniciar este procedimiento, hacer un contrato con un agrimensor para que éste le haga los trabajos de mensura de manera particular.

El Contrato de Mensura Catastral:

Es un instrumento que contiene obligaciones recíprocas a cargo de la parte y el agrimensor, es un contrato bilateral o sinalagmático, se puede catalogar como un contrato de una naturaleza especialísima por el control que sobre su ejecución ejercen tanto el Tribunal Superior de Tierras, como la Dirección General de Mensuras Catastrales, dado que en la mensura está declarada de interés público.

Este contrato es instuitu personae, es decir en razón de la persona, ya que sin duda alguna el peticionario tiene muy en cuenta las condiciones del agrimensor en cuanto a su crédito personal y a su capacidad profesional y el agrimensor no puede pasar por alto las condiciones de solvencia moral y económica de aquel que deba pagarle sus honorarios profesionales en determinado tiempo.

El Contrato de Mensura en la Ley 108-05

El contrato suscrito entre el solicitante del saneamiento y el agrimensor, debe llevar los siguientes datos:

1- Generales de las partes contratantes: nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio, número de cédula personal y electoral de cada una de las partes.

2- Descripción del inmueble, ubicación y colindancias.

3- Párrafos en que el agrimensor se obliga a ejecutar la mensura de acuerdo con las regulaciones establecidas en la Ley de Registro de Tierras y el Reglamento General de Mensuras Catastrales.

4- Plazo en que el agrimensor se compromete a presentar el trabajo de mensura a la Dirección General de Mensuras Catastrales para su revisión y aprobación. Este plazo se cuenta a partir de la fecha fijada en el aviso de mensura para la iniciación del trabajo.

5- Forma de pago y monto de los honorarios profesionales del agrimensor según convenio entre las partes.

6- Párrafo final que indica el número de originales del contrato; que estos han sido firmados de buena fe y el lugar y fecha de su firma.

7- Firma de las partes contratantes

Documentos en que el Solicitante Apoya su Pedimento:

La solicitud de orden de prioridad debe estar respaldada por una documentación que justifique el pedimento, esa documentación puede consistir en:

a) Acto notarial que acredite al solicitante como propietario del inmueble que se desea sanear, así como cualquier otro acto probatorio de la existencia de un derecho que se desee registrar (propiedad de las mejoras, privilegios, hipotecas, otros).

b) Plano y acta de mensura del terreno de que se trata debidamente registrar.

c) Certificación de posesión del inmueble.

Ejecución de la Mensura:

Una vez cubiertos los pasos antes mencionados, el agrimensor

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