LA EXTINCIÓN DE DOMINIO SOBRE VIVIENDA URBANA ARRENDADA POR ACTOS ILÍCITOS DEL ARRENDADOR

1. Titulo de investigación

LA EXTINCIÓN DE DOMINIO SOBRE VIVIENDA URBANA ARRENDADA POR ACTOS ILÍCITOS DEL ARRENDADOR

2. Planteamiento del problema de investigación

A partir de la Ley 793 de 2002 se establece todo lo relacionado con la extinción de dominio en Colombia, en su artículo 2 numeral 3 establece como causal de extinción de dominio “cuando los bienes de que se trate hayan sido utilizados como medio o instrumento para la comisión de actividades ilícitas, sean destinadas a estas o correspondan al objeto del delito”, por esto es usual que viviendas en las que se dan actividades ilícitas como el tráfico de estupefacientes, terminen en un proceso judicial en el que al propietario se le quita el dominio sobre el inmueble.

En los casos en que la vivienda urbana que se usó para el tráfico de estupefacientes es arrendada, no importa que el propietario del inmueble no haya sido quien cometió el delito, el inmueble aun así se convierte en objeto de esta medida, porque el propietario es quien debe responder sobre todo lo que suceda con su inmueble.

Pero, se presentan muchas situaciones en las que el arrendador de buena fe y con toda la diligencia necesaria, arrienda su vivienda a un arrendatario que considera es transparente y va cumplir con todas sus obligaciones, pero aun con toda la diligencia que puso, el arrendatario termina siendo un delincuente que usó su vivienda como medio para delinquir y aunque no fue el arrendador quien comisiono el punible, es quien se ve castigado también por el delito que se ejecutó en su inmueble, sin su consentimiento o voluntad.

Como se demuestra en el proceso llevado por el Tribunal Superior de Bogotá en el año 2011 , el arrendador facultó a un abogado para que arrendara una vivienda urbana de su propiedad y por ende también su administración, realizando así los actos diligentes que conllevarán a una buena administración del inmueble. Aun así, dentro de su inmueble se llevaron a cabo actos ilícitos de tráfico de sustancias para la fabricación de estupefacientes, lo que conllevó a que su vivienda se convirtiera en objeto de extinción de dominio por un uso indebido, realizado no por el arrendador sino por el arrendatario.

La sentencia del magistrado ponente establece que existe la ocurrencia de una de las causales para extinguir el derecho del dominio sobre el bien, por cuanto se utilizó como medio o instrumento para la comisión de actividades ilícitas, (numeral 3° del artículo 2° de la Ley 793 de 2002); es el caso del Tráfico de sustancias para el procesamiento de narcóticos, el artículo 20 de la Ley 365 de 1997 y actualmente en el artículo 382 de la Ley 599 de 2000 (Código Penal) que sanciona, entre otros comportamientos, el almacenamiento de disolventes y demás elementos que sirvan para el procesamiento de cocaína o de cualquiera otra droga que produzca dependencia (…) a partir de esta breve introducción que hace el magistrado explica que el demandante Winston Orlando Gerardi Toro otorgó la administración del bien inmueble comprometido al abogado Olmes Pérez Valencia que para la fecha de la ocurrencia de los hechos el afectado tenía arrendado el bien inmueble, lo que se efectuó a través de un abogado.

El señor Girardi Toro de acuerdo con su experiencia en el arrendamiento de inmuebles le otorgó esa facultad de administrar el mismo a un profesional del Derecho, precisamente para que observará las exigencias legales y verificara el cumplimiento de los contratos; no obstante, según él Juez Penal de Circuito especializado se dio con una persona inidónea para el encargo de esa labor, por cuanto la veracidad del contrato de arrendamiento, como la regencia del bien, resultan bastante cuestionables en tanto no hay certeza de si el mismo efectivamente se celebró porque no se efectuó el estudio de los arrendatarios, lo que deparó que la destinación de la propiedad haya sido contraria a la Ley.

Esta circunstancia, en este caso, no se puede atribuir al propietario pues este desplegó los actos que consideró necesarios, tendientes a lograr una administración adecuada del inmueble, para lo cual recurrió a un profesional del Derecho. Pero el magistrado dispone que no resulta apropiado que el afectado se defina la calidad de tercero de buena fe exento de culpa, puesto que la Corte Constitucional interpreta la figura del tercero de buena fe, donde estiman que la calidad de tercero de buena fe exento de culpa, a que refiere la norma, opera con relación a las causales que contemplan la adquisición de los bienes comprometidos y no aquellas que sancionan su indebida utilización o destinación.

De ahí que el magistrado establezca que Winston Orlando Girardi Toro, es ajeno a tener una buena fe exenta de culpa, por cuanto sobre aquél no se creó ningún derecho que le permitiera adquirir tal calidad. Pues, su derecho de propiedad provine de otra fuente, como lo es la sucesión por causa de muerte. Ello se debe a que el demandante tiene la titularidad de la propiedad del inmueble comprometido, más no es tercero de buena fe exento de culpa que adquiere un bien revestido de un proceso de extinción de dominio, por ello ningún derecho diferente al obtenido se creó a su favor con ocasión de la adquisición del bien. Por cuanto se condena en segunda instancia por parte del Tribunal Superior de Bogotá a la extinción del bien inmueble por parte del estado colombiano.

...