La esencia de la propiedad horizontal sigue siendo la misma.

8095 A.-

PROPIEDAD HORIZONTAL.

Libro IV Derechos Reales.

Titulo V.

Propiedad Horizontal.

Capitulo 1. Disposiciones Generales.

La esencia de la propiedad horizontal sigue siendo la misma.

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Esto es concomitante con lo que dijimos de Dominio…tenemos USO, GOCE y DISPOSICION MATERIAL Y JURIDICA, la diferencia es que el mismo código le da el concepto de unidad funcional donde vamos a ejercer el uso, goce.

No hay posibilidad en propiedad horizontal que existan partes comunes sin que existan partes exclusivas. Es interdependencia es a la inversa. No existe propiedad horizontal sin edificio construido, eso es la división en planos de un edificio construido. Si ese edificio está sometido a propiedad horizontal el edificio se asienta sobre un terreno, que necesariamente es común.

Hoy en el CCOM está contemplada una propiedad horizontal especial que es a la que se somete el nuevo derecho real de conjuntos inmobiliarios.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

(A través de una escritura pública de sometimiento de redacción del reglamento de propiedad horizontal, para que exista jurídicamente). El titulo que usted recibe de la unidad de propiedad exclusiva se complementa con el reglamento, no existe un titulo de unidad de propiedad exclusiva sin un reglamento previo.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional (conforme al destino), y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. (Puedo establecer un edificio de una sola planta, voy a tener un local, una unidad de vivienda, y no voy a tener un dueño sobre mí…y sin embargo es propiedad horizontal porque existe un reglamento. ¿Cuándo lo voy a hacer? Lo voy a hacer cuando la unidad económica no pueda cumplir los requisitos de la ley local)

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

(Debe estar en el Reglamento de Propiedad Horizontal).

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Esta la posibilidad que en el reglamento usted le de cómo destino de parte común sin que necesariamente lo sea.

Ejemplo si no está en el reglamento no es parte común: Cuando usted tiene una unidad que tiene a su vez un titulo totalmente independiente que el destino es la casa del portero (tiene existencia jurídica independiente pero sin embargo es común porque el destino es para el portero). Por asamblea por unanimidad pueden modificar su destino (alquilarlo para afrontar gastos, expensas).

Muros medianeros, losas que dividen los pisos, hacen a la seguridad y si o si son y deberán ser comunes. Igual con los muros maestros, ascensores, si o si hacen a la existencia de partes comunes.

El patio de luz también es parte común, nadie puede tener derecho exclusivo sin perjuicio que en el reglamento se establece que al ser de acceso inmediato a determinada unidades, sean esas unidades que tienen el uso exclusivo pero no la propiedad exclusiva. Son comunes, porque son proyección del terreno.

En el reglamento (título) se establecerá si esa parte común es de uso exclusivo para determinada unidad. El uso exclusivo marca la funcionalidad. Si no está expresamente determinado es común, pero a la vez esa utilización de las cosas comunes tiene mucho que establecerse en lo que es el Reglamento (palier, muros).

No existe la propiedad exclusiva si no existen las partes comunes.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; (lo que sería la caldera, el motor del ascensor, las cisternas, etc.).

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado; (por unanimidad le podríamos cambiar el destino).

...