Limitaciones registrales y problemática vinculada a la transferencia de la propiedad en una compra y venta

Limitaciones registrales y problemática vinculada la transferencia de la propiedad  por vía de compraventa.

La limitaciones registrales en relación a la transferencia de propiedad inmobiliaria por medio de compraventa dentro del Derecho Civil patrimonial es un tema sujeto a muchas opiniones y hasta tal vez a muchas discordancias; ya que, si bien nuestro código nos da herramientas y métodos con los cuales poder “atacar” estas limitaciones y tipo de acuerdos consensuados que se dan a través de una compraventa, como lo es en este caso  de un bien inmobiliario, es este mismo cuerpo jurídico el cual desde mi punto de vista y perspectiva se contradice para llevar acabo los temas de transacción del bien en mención. Si bien nos remontamos a épocas de  la antigua Roma en donde la transmisión del bien era a través de la TRADITIO y  hoy por hoy distintas doctrinas, sistemas de transferencia  y con  la misma práctica han llegado a  combinarse no me deja claro cuál es realmente el sistema de transmisión de bienes que vive nuestra realidad Peruana que de cierto modo y por no decir del todo copio al código de Napoleón, copias  que tal vez no fueron transcritas con la visión y pensamiento de lo que se quiso en su momento interpretar.

Puesto que en general, se reconoce que  la transmisión de la propiedad se da por el mero consentimiento o bajo el llamado “sistema espiritualista”, el cual está en  contraste con la concepción del antiguo Derecho Romano, según el cual  creía que el contrato era únicamente fuente del "vinculum iuris" denominado "obligatio" y, con ello bastaba para la adquisición del dominio del bien. Es importante y propicio entender el por qué el sistema consensualístico o de mera voluntad surge indirectamente de este sistema.

Digo esto porque recordando y de acuerdo  a las clases de Derecho Romano estudiadas de la gran y antigua Roma, para que una transmisión “dominical”, llamada así “dominical ,no en referencia a que se transmita los días  domingos sino DE DOMINIO PLENO DEL BIEN, se produzca era necesario un modo de transmitir que hiciera reconocible a este de forma “social” en dónde a través del traspaso de la posesión por la ya famosa por todos  "traditio", la entrega de la cosa y  mediante  la finalización de ciertas formas solemnes, como lo era la  "mancipatio" y la "in iure cessio" es que se le daba la seguridad jurídica y pleno derecho al adquirente.

Cosa muy distinta en comparación con la compraventa en dónde  el vendedor asumía solamente la obligación de transmitir una posesión que garantizaba como libre de pretensiones ajenas y con solo ello se  llevaba a cabo el acto de transmisión necesaria para la "res mancipi". Sólo en un momento ulterior, después de concluido el contrato  tenía lugar la traditio y la mancipatio, integradas, si era preciso, por la usucapio.

Siendo así que bajo este breve recordaris podemos resumir cuales serían desde mi punto de vista los “problemas”  que se podrían generar de no tener una delimitación clara  en cuanto a la transferencia de la propiedad inmobiliaria por vía de compraventa.

1. La venta de un mismo bien a diversos acreedores.
2. Quién tiene más derecho sobre el bien.
3. La NO PUBLICIDAD
4. La buena fe registral

Es así que para primero poder entender todos estos problemas mencionados en la parte de arriba debo mencionar a los artículos que giran alrededor de estos, artículos que si bien deberían darnos una solución fáctica de la realidad me generan un sin sabor de contradicción entre ambos como lo son el ART 949 y el ART 1135 del  mismo cuerpo de  leyes (CC). Además de los distintos artículos de la sección de Obligaciones en materia de concurrencia  de acreedores y cesión de los derechos mismos.

Buscando así bajo este ropaje jurídico tutelar la seguridad del tráfico y, por tanto, velar por  el interés del comerciante, cubriendo así de cierto modo el reparo del riesgo de la acción de reivindicación del propietario de origen.

Entiendo así  que lo que busca el Estado además de darle un ropaje jurídico, a todo lo referido a estos temas, el cual calce conforme a la realidad social e individual es que la transferencia del bien sea tutelado bajo los intereses de la persona interesada  y que está pueda sentirse segura de estas transacciones y más a través de la seguridad jurídica que como Estado debe conferir.

Sin embargo  debo y debemos preguntarnos es correcto pensar y aplicar  la fórmula  que con tan solo obligarse con la enajenación del bien hace ya este de pleno derecho acreedor del bien y por ende lo hace acreedor del dominio pleno del bien? Sin que se haya dado algo más que una promesa de palabras consensuadas y/o “obligación”.

Lo que nos  lleva a pensar y a mencionar que es lo que entendemos por título y modo y a pensar que si es correcto  creernos dueños plenos por el solo hecho de ya haber adquirido el título mas no el modo o viceversa. Entonces ¿En qué momento nos hacemos dueños de pleno derecho?

Es así que poder respondernos estas inquietudes primero debemos hablar acerca de la causa única y doble causa en la cual la primera nos hace referencia a que la mera  voluntad sería  suficiente para producirse el intercambio jurídico-real, y pudiendo afirma también que  el contrato como tal  puede adicionalmente producir efectos obligatorios con lo que produciría directamente efectos reales. Siendo así que dentro de este sistema  la publicidad social interesa en un plano individual  por cuanto se entiende que la finalidad de la publicidad inmobiliaria es distinta a la función constitutiva de la propiedad. La cual tiene una finalidad principalmente de maximización de la circulación de la riqueza.

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