¿PROCEDERÍA ALGÚN TIPO DE DEMANDA? ¿SÍ O NO?¿PORQUE Y CUAL TIPO DE PROCESO?

CASO 1

MARIO FERNANDEZ, en calidad de vendedor, y ALFREDO PLATA, en calidad de comprador, suscriben un contrato de compraventa del bien inmueble ubicado en Barrancabermeja por un valor de $ 500 MILLONES DE PESOS, el cual  ha pagado efectivamente. A los 20 días CATALINA CARDENAS le ofrece a MARIO FERNANDEZ $ 650.millones por el mismo predio. MARIO FERNANDEZ acude a su oficina de abogados y pretende presentar demanda, usted como abogado ¿qué le diría y haría?

1. ¿PROCEDERÍA ALGÚN TIPO DE DEMANDA? ¿SÍ O NO?¿PORQUE Y CUAL TIPO DE PROCESO?

Se da por resolución de compraventa por lo tanto en este proceso si procede la demanda, que según lo establecido en el artículo 374 del código general del proceso y en el artículo 1944, Pacto de retracto, del código civil, cuando un tercero le ofrezca al vendedor una mejor oferta que la ofrecida por el primer comprador este último o la persona a quien se le hubiere enajenado la cosa podrá allanarse a mejorar la compra a los mismos términos ofrecidos por el tercero el contrato de cumplirá o en caso de que el primer comprador no desee mejorar los términos el contrato se resolverá, siendo así el vendedor deberá pagarle lo pactado con este.

En conformidad con el Libro tercero, título I, capítulo II, artículo 374 del código general del proceso, es un proceso verbal con trato especial.

1. SI LO ANTERIOR ES AFIRMATIVO, ¿CUÁL SERÍA EL ARGUMENTO DE LA DEMANDA?

Este tipo de contrato se fundamenta con la figura  “Pacto retracto” establecido en el artículo 1944 del código civil el cual es aquel otorgado por la ley a las personas bajo ciertas circunstancias para subrogarse de la obligación primera.

Por lo tanto se puede recurrir a la figura mencionada anteriormente debido a que como  existe una mejor oferta ofrecida por un tercero, CATALINA CARDENAS, el vendedor, es decir, el señor MARIO FERNANDEZ, puede pedirle al señor ALFREDO PLATA que mejore su oferta de compra y si este no accede resolver el contrato pero regresándole el dinero ya pagado por el señor ALFREDO PLATA. 

1. ¿QUIÉNES SERÍAN LOS SUJETOS ACTIVOS Y PASIVOS DE LA ACCIÓN?

• SUJETO ACTIVO:

Vendedor quien tiene un tercero mejor comprador. MARIO FERNANDEZ

• SUJETO PASIVO:

El comprador primero, con quien se suscribió contrato de compraventa. ALFREDO PLATA.

1. UNA VEZ ADMITIDA LA DEMANDA, ¿QUÉ TIPO DE ORDEN SE LE DARÍA AL DEMANDADO?

El juez proferirá el auto admisorio, es el momento en el que se da inicio al proceso, el juez ordena que al demandado se debe prevenir acerca del término que tiene para efectuar el depósito de la suma adeudada,  por concepto del precio de compra o la diferencia, a fin de completar el valor o la oferta hecha por el tercero; dicho pago debe hacerse, según lo establecido en el artículo 374 del código general del proceso dentro del término para contestar la demanda que son 20 días.

1. ¿QUE TERMINO DE TIEMPO TIENE EL DEMANDADO PARA CUMPLIR LA ORDEN JUDICIAL QUE LE SEA IMPUESTA?

En conformidad con el artículo 375 inciso ultimo del código general del proceso, el demandado en caso de aceptar o allanarse a aumentar el precio pagado por el bien tendrá que pagar el dinero faltante dentro del término que se le da para contestar la demanda, como este es un proceso verbal, según el artículo 369 tendrá 20 días para realizar el pago.

1. QUE FACTORES DETERMINA LA COMPETENCIA JUDICIAL Y CUAL JUEZ SERÁ EL COMPETENTE PARA CONOCER DEL PROCESO. SUSTENTAR EL FACTOR

• FACTOR TERRITORIAL: Articulo 28 del código general del proceso, puede aplicar lo dispuesto en cualquiera de los numerales 1, 3 y 7:

• #1: Juez del domicilio del demandado y si este no tiene ni residencia ni domicilio en el país será competente el juez del domicilio del demandante.
• #3: Juez del lugar donde se deba cumplir la obligación o domicilio del demandado.
• #7: El juez del lugar donde se encuentre ubicado el bien que se pretende vender en el contrato de compraventa.

• FACTOR CUANTIA: Articulo 25 código general del proceso. Este depende de la cantidad de dinero sobre la cual trate el litigio, es decir, la cantidad de dinero que el señor TENENDIO DEUDAS pretende pagar; esto puede ser de mínima, menor y mayor cuantía.

• MINIMA: si el dinero a pagar no excede los 40 SMLMV ($737.717). En este caso sería de única instancia y será competente el juez civil municipal bien sea, del domicilio del demandado, lugar donde se pactó el cumplimiento de la obligación o lugar de ubicación del bien inmueble.
• MENOR: si el dinero a pagar excede los 40 SMLMV pero no pase de los 150 SMLMV ($737.717). En este caso sería de doble instancia y en primera conocería el juez civil municipal y en segunda instancia el juez civil de circuito, tanto en primera como en segunda instancia el juez competente podrá ser el del domicilio del demandado, lugar donde se pactó el cumplimiento de la obligación o lugar de ubicación del bien inmueble
• MAYOR: si el dinero a pagar excede los 150 SMLMV ($737.717). En este caso sería de doble instancia y en primera conocería juez civil de circuito bien sea, del domicilio del demandado, lugar donde se pactó el cumplimiento de la obligación o lugar de ubicación del bien inmueble y en segunda instancia tribunales.

• JUEZ COMPETENTE:

se presume que el demandado vive en Barrancabermeja, que la obligación fue pactada en Barrancabermeja y como ya se dijo el bien está Ubicado en Barrancabermeja, cualquiera que sea la opción elegida por el demandante para determinar el factor territorial el competente será el juez de Barrancabermeja según corresponda por la cuantía.

1. ¿ES UN PROCEDIMIENTO DE ÚNICA O DOBLE INSTANCIA? SUSTENTE.

Debido a que la suma sobre la cual trata el litigio supera los 150 SMLMV, este es un proceso de mayor cuantía por lo tanto es de  doble instancia según lo establecido en el artículo 25 del código general del proceso.

1. ¿PROCEDE EL DECRETO E IMPOSICIÓN DE MEDIDAS CAUTELARES? ¿CUÁL MEDIDA PROCEDE?

En este caso no hay lugar a petición o imposición de medida cautelar toda vez que  el bien sigue  a nombre del comprador y no se realizado el acto de traslación de dominio, y el problema sobre el cual trata el presente caso es del precio que se le da al bien, no trata directamente del bien inmueble.

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