Propuesta de solución caso comercial.

Introducción:

El tomar decisiones, es un proceso en el cual debemos elegir entre diferentes opciones o formas de resolver alguna situación, buscando adquirir beneficios o que algún problema cause menor impacto en la situación a resolver.

La toma de decisiones es el “proceso de definición de problemas, recopilación de datos, generación de alternativas y selección de un curso de acción” Hellriegel, y Slocum (2004).

No es fácil tomar una decisión teniendo diferentes opciones o alternativas, aun cuando algunas parecen ser la mejor, sobre todo si esta es de carácter financiero. Para el ingeniero José Cárdenas quien contaba con una vivienda no habitada, la decisión radica en ¿venderla o desarrollar un proyecto en ella y si este es rentable? Estas son las preguntas que se formaba.

La evaluación de proyecto es el proceso de identificar, cuantificar y valorar los costos beneficios que éste genere, en un periodo de tiempo determinado. El objetivo es determinar si la ejecución del proyecto es conveniente para quien lo lleve a cabo. La identificación de beneficios es la parte más importante, pues a partir de esta se besa el análisis para decidir la conveniencia de realizar el proyecto.

En esta ocasión estudiaremos las opciones con la que cuenta el ingeniero José Cárdenas quien contrato una agencia de investigación de mercados y le propusieron 3 opciones.  

Antecedentes del problema:

Un diciembre del 2005 el ingeniero José Cárdenas se encontraba con una problemática la cual implicaba el qué hacer con una casa de aproximadamente unos 50 años, la cual sus padres le habían heredado y actualmente estaba desocupada, esta vivienda le traía nostalgia, pues ella le llenaba de recuerdos de su infancia.

El ingeniero José Cárdenas contrato una agencia de investigación de mercados orientada a consumidores con el fin de apoyarse para definir qué se podría hacer con la vivienda o el terreno, el cual se ubicaba en la dirección de la avenida Álvaro Obregón y la avenida Ciudades Hermanas. La agencia realizó un estudio de vocación de la zona de influencia determinando el giro más adecuado y con mayor demanda, los resultados fueron los siguientes segmentos:

        1.- Construcción de locales comerciales.

            2.- Construcción de locales para oficinas.

            3.- Construcción de departamentos o condominios.

        Al terminar el estudio de vocación del lugar el ingeniero José Cárdenas tomo una decisión la cual es destinar el inmueble al sector comercio, pero requería saber si financieramente este proyecto sería rentable.

Identificación de los protagonistas:

• El ing. José Cárdenas. Dueño de la propiedad ubicada en la avenida Álvaro Obregón y avenida Ciudades Hermanas.
• Agencia de investigación de mercado. Esta agencia cumple con la función de realizar estudio de mercados en este caso un estudio de vacación del lugar.
• Empresas encuestadas. Sirven de referencia para determinar si la ubicación es un punto estratégico para la colocación de locales comerciales.
• Arquitecto Valenzuela. Quien fue contratado por el ingeniero para realizar los costos de construcción de las 4 opciones de plazas comerciales.

Definición del Problema:

La agencia de investigación de mercado orientada a consumidores mostró como resultado 3 opciones para saber que se podría hacer con la vivienda y la ubicación, recordemos que fueron:

1.- segmento de mercado 1: construcción de locales comerciales.

2.- segmento de mercado 2: construcción de locales para oficinas.

3.- segmento de mercado 3: construcción de departamentos o condominios.

Ante el caso identificamos la situación principal en la que se encuentra el Ingeniero José Cárdenas, después de definir las opciones, y la cual tomó como resultado de la investigación que realizó la agencia el segmento de mercado 1: destinarlo para el sector comercio.

Ingeniero José Cárdenas, “Contraté a esta agencia de mercados independiente para realizar un estudio de vocación del lugar y confío plenamente en los resultados del estudio por considerarlos veraces. Por lo que he decidido destinar la ubicación  al sector comercios”.  

Al definir que se optaba por la opción del sector comercios ya sea una plaza cerrada con área de comida o una plaza abierta con locales independientes, se realizaron diversos análisis con empresarios de la ciudad para determinar el formato más preferente. Se recopiló información de empresarios detallistas sobre el interés que tuviesen en arrendar un local en el centro comercial. Al igual que se realizó una encuesta a diversos comercios como: agencias de viajes, bancos, boutiques, estudios fotográficos, farmacias, joyerías, laboratorios, librerías, telecomunicaciones, tiendas celulares entre otros; que recopilo información cuantitativa como cualitativa.

La principal consecuencia es tener que determinar qué tipo de plaza comercial seria la adecuada financieramente según el caso para el ingeniero Cárdenas, pues él contaba con 4 alternativas de inversión.

Como se menciona en el caso, las plazas son las siguientes:

       Plaza Cerrada: tenía un área comercial rentable en la parte baja de 698.65 m2 y en la parte alta de 427 m2. Además un área común para mesas del área de comida de 305 m2. La cual implicaría mantener el área refrigerada. Y esta opción presentaba 31 cajones de estacionamiento.

        Plaza abierta: considerándola con un formato L con locales en la parte sur-poniente del terreno y con cajones de estacionamiento en la parte de enfrente del terreno se realizaron 3 opciones:

1. Plaza abierta con 18 locales: involucraba un área rentable de 598 metros cuadrados tanto en planta alta como en planta baja, con total de 1196 metros cuadrados de renta y consideraba 45 cajones de estacionamiento, esto implicaría tumbar por completo la casa.
2. Plaza abierta sin construir una parte del terreno: implicaba un área rentable de 616 metros cuadrados en planta baja y 778 metros cuadrados en planta alta con total de 1394 metros cuadrados con 36 cajones de estacionamiento.  
3. Plaza abierta completa: con un área rentable de 718 metros cuadrados en planta ata y en planta baja, lo que representaba un total de 1436 metros cuadrados rentables, distribuidos en 22 locales y 36 cajones de estacionamiento.

       También se contaba con la proyección de ingresos anual y estas se determinaron con base en una investigación realizada con los empresarios, la competencia y los dueños de locales de cada tipo de formato.

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