RÉGIMEN DE ARRENDAMIENDO DE VIVIENDA URBANA, LEY 820 DE 2003

RÉGIMEN DE ARRENDAMIENDO DE VIVIENDA URBANA,  LEY 820 DE 2003

Disposiciones generales: El objeto de la misma, es regular los contratos de arrendamientos de los inmuebles urbanos destinados a viviendas.

Podemos definir este tipo de contrato como aquel donde dos partes se obligan recíprocamente, la primera concede el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda ya sea total o parcial, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Servicio, cosas o usos conexos: se entienden como servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación.

Servicios, cosas o usos adicionales: son aquellos que se suministran eventualmente por el arrendador, ejemplo servicio de internet.

Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana: Este puede ser verbal o escrito, como mínimo las partes deben de estar de acuerdo con los siguientes puntos:

1. Nombre e identificación de los contratantes;
2. Identificación del inmueble objeto del contrato;
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
4. Precio y forma de pago;
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
6. Término de duración del contrato;
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Se clasifican, según sea la estipulación:

a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;

b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble y se comprometen solidariamente al pago de su precio.

c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de un inmueble que se comparte con él arrendador o con otros arrendatarios.

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte en un término inferior a un años.

En caso de no estipular el término en el contrato, se entenderá que será de un año; la prórroga del mismo se fijará por el mismo término inicial.

Obligaciones de las partes: Los derechos y obligaciones para las partes de este contrato son solidarias, esto quiere decir que las obligaciones pueden ser cumplida o exigidas por cualquiera de los arrendadores o arrendatarios.

Obligaciones del arrendador: entregar el inmueble a la fecha convenida, además de entregarlo en buen estado y poner a su disposición los servicios conexos o adicionales si  este último fuera necesario; en caso de ser una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, este deberá entregar una copia de la parte normativa del mismo; si la demás obligaciones consagradas en el Capítulo II, Título XXVI del Código civil.

Obligaciones del arrendatario: pagar el precio pactado, cuidar del inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, pagar a tiempo los servicios conexos o adicionales, en caso de ser una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, este deberá cumplir las normas consagradas en los reglamentos en protección de los derechos de todos los vecinos; si  es una vivienda compartida y de pensión el arrendatario deberá cuidar las zonas y servicios de uso común; además de las obligaciones consagradas en el Capítulo III, Título XXVI del Código Civil.

El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago, estará obligada a expedir un comprobante escrito en el que conste la fecha, cuantía y el periodo al cual corresponde el pago.

Si existiere una deuda a cargo de arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario vía ejecutiva mediante el presentación de la factura debidamente cancelada y la manifestación bajo gravedad de juramento que haga el arrendatario de haber pagado mencionadas facturas.

Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros: cuando el pago de los servicios públicos correspondan al arrendatario, se procederá de la siguiente manera:

el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar el pago de los servicio públicos domiciliarios, dicha garantía o deposito no podrá exceder  el valor de los servicios públicos correspondiente al cargo fijo, seguido,  el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.

El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones del contrato hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas, el arrendador tendrá la facultad d dar por terminado el contrato, si el arrendatario no cumple con esta obligación en un término de quince días hábiles.

Una vez notificada la empresa y ocurrido el vencimiento del periodo de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá exclusivamente en el arrendatario, en caso de no pagar, la empresa  podrá  hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos. Al momento de instalar un nuevo servicio al bien inmueble  el valor del mismo será responsabilidad de quien lo solicite.

Prohibición de garantías y depósitos: En el contrato de arrendamiento para vivienda urbana, no se podrán exigir depósitos en dinero u otra clase de cauciones reales, para garantizar las obligaciones conformes a dichos contrato.

Subarriendo y Cesión del contrato: El arrendatario no podrá ceder el arriendo ni subarrendar, a menos que el arrendar lo autorice de forma expresa. Cuando exista la autorización expresa las obligaciones derivadas del contrato deber ser exigidas por el arrendador al cesionario.

Renta de Arrendamiento: El precio fijado será acorde a la moneda legal, pero no podrá exceder el (1%) del valor comercial de inmueble; el valor comercial no puede exceder dos veces del evaluó catastral.

El precio mensual estipulado se podrá pagar  por cualquier moneda o divisa extranjera; el reajuste del mismo se puede hacer cada 12 meses, el precio puede incrementar siempre que y cuando su valor no sea superior a un (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor. Una vez realizado el incremento del canon de arrendamiento, deberá ser informado al arrendatario.

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