REGLAS GENERALES DE ARRENDAMIENTO EN COLOMBIA

Desahuciar al arrendatario

El art. 520 del código de comercio tiene la palabra, al indicar que cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, nueva; en estos dos eventos, consagrado en los ordinales 2 y 3. del artículo 518, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.

Entonces, aparece la figura del desahucio como el instrumento que debe utilizar el arrendador para impedir la renovación del contrato entendido esta figura, como lo digamos en apartes anteriores del trabajo, como el aviso, la comunicación o notificación que debe dar el arrendador al arrendatario, haciéndole saber que no es su intención de continuar con el arrendamiento, invocando las razones que lo asisten, para que el arrendatario proceda a realizar las gestiones correspondientes a fin de buscar otro inmueble y proceder a la enEtrega en la fecha fijada por la comunicación.

En otras palabras, constituye este aviso un "desahucio" que a pesar de no fijar la norma la manera como él debe hacerse, conviene realizarlo por escrito, y dejar constancia de su recibo para efectos probatorios. De no dar oportunamente él desahucio y pretender posteriormente negarse a renovar el contrato, surge para el arrendatario el derecho no ya a que se renueve el contrato, si no a que este quede automáticamente prorrogado, en estas circunstancias por el tiempo que fue originalmente pactado y con los mismos cánones de arrendamiento y las mismas cláusulas pactadas para el contrato que se prorroga. Significa pues lo anterior que el derecho del arrendador a negarse a renovar el contrato termina seis meses antes que la terminación del contrato, excepto cuando el local vaya a ser demolido u ocupado por disposición de la autoridad competente, como en el caso de expropiación para la construcción de una nueva vía, por ejemplo, o en el de que se ordene la demolición por un juez, por el peligro que el edificio representa, casos en los que no se establece termino al desahucio. Estas afirmaciones concuerdan con jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, fechada el 18 de noviembre de 1971, conforme a la cual, "el arrendador, cuando desee recuperarlo para los fines señalados en los numerales 2 y 3 del articulo 518, debe dar al inquilino un desahucio con no menos de seis meses de antelación a la fecha de terminación del contrato, lapso que se estima suficiente para que aquel tome las medidas pertinentes a reducir o eliminar los perjuicios derivados de un traslado apresurado o intempestivo. Más si así no se procede, el precepto considera el contrato renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial." Este caso ofrece una modificación parcial del contrato sólo en cuanto determina una prorroga automática del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idénticas las demás condiciones de su celebración, entre ellas el monto de los cánones pactados, se supone que en los casos comentados, el propietario que desee adquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados.

Si así no procede y trata de forzar un desalojamiento repentino y apresurado o guarda silencio, el precepto impone automáticamente la prorroga del contrato. El texto legal, puesto frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el del empresario comerciante que envuelve, como se vio, elementos de interés social, impone una solución a favor del último.

11.4 Desahucio administrativo

Modalidad de ejecución forzosa por virtud de la cual la administración pública verifica el lanzamiento o desalojo de personas que ocupan un bien, básicamente fincas o inmuebles, sin título o con algún título que por la propia administración haya sido declarado inexistente y sin que, a tal fin, deba acudir a los tribunales.

Este privilegio o facultad de la administración forma parte de lo que en la doctrina se conoce con el nombre de acción de oficio o ejecución forzosa, y también de ejecutoriedad del acto administrativo y como cosa distinta de la ejecutividad de estos mismos actos.

12. ARRENDAMIENTO EN MATERIA COMERCIAL

No todas las Cosas que son susceptibles de arrendamiento están involucradas dentro de la regulación mercantil, De manera expresa, las normas consignadas en el Código de Comercio tratan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio. Particularmente tienden a proteger a los arrendatarios empresarios de establecimientos de comercio, o sea, aquel conjunto de bienes organizados por aquellos para realizar los fines de la empresa.

El sentido de protección, construido en el Código de Comercio, se dirige al empresario arrendatario y no propiamente al cornerciante, no se requiere, que se tenga la calidad de comerciante, mediante la inscripción del nombre en el libro respectivo de la Cámara de Comercio, lo indispensable es que el contrato de arrendamiento forme parte de un establecimiento de comercio, en donde sobresalgan los fines de la empresa.

12.1 Renovación de los contratos

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere al arrendatario.

3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva,

En los casos previstos en los numerales 2 y 3 el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo termino del contrato inicial.

12.3 Diferencias Al Momento De La Renovación

Las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

12.4 Preferencia Del Arrendatario

El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra

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