RESUMEN CONCEPTOS DE VALUACION INMOBILIARIA

Valoración inmobiliaria: Consiste en determinar el valor de mercado de un bien inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta.

Valor de un bien: Tiene el objeto de la estimación del valor.

Valor: Grado de utilidad y aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. (Valor de uso)

Valor: Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerla cierta suma de dinero (Valor de intercambio).

Valor de mercado: es “el precio más probable”, a una fecha especificada, en efectivo, por el cual los derechos de una propiedad específica puede venderse.

Mercado: Lugar y tiempo donde se desarrollan las operaciones de compra venta.

Características del mercado:

- Apertura: Pueden entrar y salir oferentes y demandantes

- Libertad: Sin intervención coactiva o preferencias ajenas al mercado.

- Indiferencia y homogeneidad del producto.

- Concurrencia: Que el número de oferentes y demandantes sea alto para que exista concurrencia.

- Transparencia: Que los concurrentes conozcan los montos de las transacciones.

Mercado inmobiliario

- Apertura: es abierto, no existen limitaciones mas que las económicas.

- Indiferencia y homogeneidad: no existen dos inmuebles iguales.

- Concurrencia: No existen muchos oferentes y demandantes.

- Fluidez: Poco fluido.

Costo: Erogación en dinero para adquirir el terreno y realizar la construcción. (Valor del terreno + costo de la construcción)

Precio: Es un hecho, normalmente el resultado de una renta entre dos partes.

Valor: Es el precio más probable que un comprador pagaría en un mercado perfecto.

Valores inmobiliarios

Valores objetivos: Valores que dependen del objeto.

- Valor de mercado

- Valor de reemplazamiento: Costo terreno + C.D. + C.I.

- Valor de capitalización: Se consideran los precios de hace algunos años y el presente.

Valores administrativos:

- Valores de expropiación.

- Valor catastral: Valor de referencia para el pago de impuestos.

- Valor hipotecario.

Valores subjetivos:

- Valor de explotación: Depende del uso que le dé el propietario.

- Valor de liquidación.

- Valor de afección.

Otros:

- Seguro

- Valor de reparto

- Valor potencial de mercado

Valor del inmueble

Características:

Intrísecas: Características que tienen que ver con el inmueble, es decir, son propias de este.

- Superficie construida

- Calidad materiales

- Proyecto arquitectónico

- Número de recámaras

- Estado de conservación

Extrínsecas: Características que son externas al inmueble.

- Ubicación

- Accesibilidad al comercio

- Accesibilidad a equipamientos (servicios, escuela)

- Localización en la manzana

- Vialidades.

Principios de valuación

Principio de prudencia: El principio de prudencia valorativa consiste en la aplicación de los menores valores obtenidos, en la correcta imputación de las depreciaciones y de las pérdidas de valor previstas y en la no valoración de previsibles

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