¿Tasa de Interés, Percepción País y el Ingreso Promedio en Región Metropolitana influyen en el precio de las viviendas en Santiago?

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Índice

Contenido

El mercado de la vivienda en Chile        

Modelo Econométrico        

➢        Hipótesis de partida        

➢        Selección de variables        

Precio de Viviendas: Variable Dependiente (Y)        

Tasa de Interés: Variable Independiente (X)        

Ingreso Promedio Región Metropolitana: Variable Independiente (X)        

Percepción Situación Económica País Actual: Variable Independiente (X)        

➢        Causalidad de las variables        

➢        Modelo estimado        

Análisis de las relaciones de causalidad        

Modelo variable Tasa de Interés:        

Modelo variable Ingreso Promedio Región Metropolitana:        

➢        Conclusión        

El mercado de la vivienda en Chile

En los últimos años el mercado inmobiliario, tanto a nivel nacional como en el Gran Santiago, alcanzó niveles record en la comercialización de viviendas. En los años 2012 y 2013 en todo el territorio nacional se vendieron cerca de 67.000 unidades residenciales, mientras que en la capital la comercialización se situó entre 36.000 y 37.000 viviendas. En ambos casos se destaca un avance más notorio en la venta de departamentos, frente al estancamiento o descenso observado en el mercado de casas.

En el segundo trimestre de este año, las ventas inmobiliarias en Santiago registraron su mayor volumen de los últimos 10 años, con una comercialización de 11.148 unidades. Esto representa un 18,8% más que el registrado en el mismo periodo de 2014, según el Informe de Actividad de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Sin embargo este aumento se vio reflejado sólo en los departamentos, con un alza de 25,8%, ya que las casas mantuvieron su nivel, superando sólo en un 0,8%.

El gerente de Estudios del gremio, Javier Hurtado indicó que esta alza se debe, principalmente, al incremento de la demanda producto de la entrada en vigencia del IVA a la venta de inmuebles en enero 2016.

En el gráfico 3 se muestra la tendencia de las ventas de las viviendas en los últimos 3 años a nivel nacional y en el gráfico 5 la tendencia del Gran Santiago.[pic 2]

Sin embargo el aumento de las ventas en el último año también está influenciado por el aumento de los precios, según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), en el trimestre móvil abril-junio de 2015, el precio de los departamentos en el Gran Santiago registró un alza anual de 11,8%. En igual período, el precio de las casas aumentó 5,9% en doce meses.

El temor a una burbuja inmobiliaria siempre está presente, por esto hemos querido establecer un modelo econométrico que nos ayude a entender que influye en el precio de las viviendas bajo el clima de inseguridad que vive el país.

Modelo Econométrico

Para establecer el modelo econométrico se ha considerado una muestra de datos de agosto de 2003 a Abril 2014. Cabe señalar que no se han excluido del modelo fechas como el 2008-2009 donde estalló la crisis de EEUU, ni el 2010 por el terremoto sufrido en el Centro-Sur de Chile, porque la dispersión de los datos de estas fechas es baja indicando que ambos hechos no produjeron mayores cambios en el precio de las viviendas en Santiago.

• Hipótesis de partida

Bajo un complejo escenario económico mundial y nacional, donde el desempleo comienza a aumentar provocando temor y desconfianza en la población, sumado a que la entrega de créditos hipotecarios es más restrictiva por parte de las instituciones bancarias, las ventas de viviendas siguen en alza.

Por esta razón, la hipótesis del modelo a plantear es:

¿Cómo influye en el precio de las viviendas de Santiago la tasa de interés y las expectativas futuras personales y a nivel país?

• Selección de variables

Precio de Viviendas: Variable Dependiente (Y)

La teoría nos indica que el precio de las viviendas aumenta por un aumento en la demanda por viviendas, sin embargo creemos que hay factores más específicos que identificar en la variable precio, para eso consideramos las siguientes variables independientes:

Tasa de Interés: Variable Independiente (X)

Uno de los aspectos más importantes a la hora de decidir comprar una vivienda con crédito hipotecario es la tasa de interés que afecta al crédito y que influye en la cuota del dividendo mensual que se paga. Es por esto que las variaciones de la tasa de interés inciden en la demanda por viviendas y ésta a su vez debiese incidir en el precio de las mismas.

Ingreso Promedio Región Metropolitana: Variable Independiente (X)

El ingreso promedio de los últimos 20 ha aumentado porcentualmente en nuestro país, a esto sumamos el aumento en la participación laboral femenina que se traduce en mayores ingresos para las familias. El aumento en los ingresos provoca el aumento de la demanda, ¿influirá en el precio de las viviendas?

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