Tipos De Mantenimiento

Mantenimiento correctivo

Este tipo de mantenimiento consiste en reparar o sustituir aquellos elementos del inmueble, instalaciones, maquinaria o mobiliario, que no funcionan adecuadamente como consecuencia de suma estado o de averías fortuitas. Hay situaciones especiales, en las que el estado de deterioro es tal, que hace desaconsejable su reparación; en estos casos, el mantenimiento correctivo consistirá en la sustitución del elemento completo, es decir, la instalación, la maquina, el mueble, etcétera. El mantenimiento correctivo no tiene fijada una periodicidad para su realización, se realiza cada vez que un departamento del hotel notifica al departamento de mantenimiento el mal funcionamiento de algunas instalaciones, maquinaria, mobiliario, etcétera.

Mantenimiento preventivo

El mantenimiento preventivo puede definirse como la programación de actividades de inspección de los equipos, tanto de funcionamiento como de limpieza y calibración, que deben llevarse a cabo en forma periódica con base en un plan de aseguramiento y control de calidad. Su propósito es prevenir las fallas, manteniendo los equipos en óptima operación.

La característica principal de este tipo de mantenimiento es la de inspeccionar los equipos, detectar las fallas en su fase inicial y corregirlas en el momento oportuno. Con un buen mantenimiento preventivo se obtiene experiencia en diagnóstico de fallas y del tiempo de operación seguro de un equipo.

Ventajas y desventajas

Mantenimiento correctivo

Ventajas

El mantenimiento correctivo se debe realizar en el menor tiempo posible, pero contando que las refacciones estén disponibles.

Desventajas

Paradas de los equipos en el proceso de producción, tiene los costos altos ya que se debe tener personal de alta atención exclusivo por turnos.

Personal de disponibilidad en taller y personal asignado al preventivo atiende emergencias.

Fallas prematuras, que no se preveen lo que implica menos horas de trabajo equipo.

Mantenimiento preventivo.

Ventajas

• Bajo costo en relación con el mantenimiento predictivo

• Reducción importante del riesgo por fallas o fugas.

• Reduce la probabilidad de paros imprevistos.

• Permite llevar un mejor control y planeación sobre el propio mantenimiento a ser aplicado en los equipos.

Desventajas

• Se requiere tanto de experiencia del personal de mantenimiento como de las recomendaciones del fabricante para hacer el programa de mantenimiento a los equipos.

• No permite determinar con exactitud el desgaste o depreciación de las piezas de los equipos.

Diferencias

El mantenimiento correctivo se realiza para solucionar fallas o anomalias detectadas y que requieran de una solución urgente o planificada. Y el mantenimiento preventivo es el que contituye una acción o serie de acciones necesarias, para alargar la vida del equipo e instalaciones y prevenir suspensión de las actividades laborales por imprevistos

Costos administrativos

En todos los casos es seguro que una parte del mantenimiento preventivo y correctivo se realize con recursos ajenos.

Recursos ajenos

Son aquellos que no forman parte directamente de la plantilla del Hotel y que su contratación depende de factores variables.

1- Contratación: el objetivo fundamental de la contratación ha de ser que se solucione un problema a un precio aceptable sin depender de ellos en elfuturo.

2- La empresa a contratar debe cumplir, básicamente, los siguientes requisitos:

- Saber

- Tener infraestructura suficiente

- Capacidad de reacción rápida

- Precio razonable

El costo tiene que ser el menor posible pero que permita a la empresa contratada tener su beneficio.

3- El tiempo depende mucho de las condiciones generales tales como ubicación, especialmente, etc. No importa que el período pueda ser largo (varios años) si hay una cláusula que permita rescindir el contrato.

En cualquier caso es aconsejable que una tercera persona supervise y controle los trabajos que realizan (hay que disponer de información de modificaciones, calidad de los materiales

utilizados, dirección de los suministradores, etc.).

El control del mantenimiento

Dicho control debe establecerse bajo dos puntos de vista ya que el primero debe contemplar la vertiente económica y el segundo el aspecto técnico.

Económico

El punto de vista económico señala claramente que los costos imputables a mantenimiento deben estar claramente definidos.

De su análisis podremos determinar la relación Costo / Eficiencia y podremos valorar el trabajo realizado.

Desde la organización contable se debería asignar un código de referencia para todas aquellas partidas incluidas en el mantenimiento, separando los costes en cuatro diferentes

apartados:

1- Inversiones y mejoras.

Costo de aquellas inversiones con las que pretendemos mejorar la calidad de las instalaciones.

2- Mantenimiento preventivo.

Costo de lo que implica mantener las instalaciones en buenas condiciones de funcionamiento.

3- Mantenimiento correctivo.

Costo total de cada trabajo realizado, sabiendo además los importes del material empleado, el tiempo invertido y el coste de mano de obra.

Es de notar que cuanto más efectivo sea el mantenimiento preventivo, menor debe ser el correctivo.

4- Recambios

Costo de lo que representa el almacén en términos económicos al disponer de una cierta cantidad de material (Electromecánico) y otros para poderllevar a término el mantenimiento en general.

Sistema operativo de mantenimiento

Para un óptimo funcionamiento del establecimiento hotelero, el Departamento de Mantenimiento debe contar con un conjunto de programas que incluyan: localización, solicitud de mantenimiento, bloqueo de áreas o habitaciones y limpieza.

1- Localización. La ubicación del hotel define, también, la vida útil del equipo e instalaciones y la frecuencia del mantenimiento, ya que, por ejemplo, un hotel ubicado sobre la playa exige de un mantenimiento más frecuente que uno localizado en el área urbana.

2- Solicitud de mantenimiento. Es un formulario que permite proporcionar un servicio de mantenimiento eficiente y tiende a eliminar las quejas de los huéspedes.

3- Bloqueo de áreas o habitaciones. En la mayoría de los hoteles, cuando la ocupación es baja, se realiza un bloqueo de un determinada área o un determinado número de habitaciones para darles el mantenimiento necesario, lo que resulta indispensable para revisar equipos, instalaciones en general y para verificar

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