Venta De Cosa Ajena

“V E N T A D E C O S A A J E N A”

HUYACOCOTLA, VERACRUZ, MAYO DEL 2011.

ÍNDICE

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

1. ¿QUE ES COSA AJENA? 4

2. DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA 5

3. VENTA DE COSA AJENA Y EVICCION 6

4. LA VALIDEZ Y EFICACIA DE LA VENTA DE COSA AJENA Y EL REQUISITO DE LA VALIDEZ DEL JUSTO TÍTULO PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA

7

5.- “EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ” 9

CONCLUSIÓN 10

REFERENTES BIBLIOGRÁFICOS

INTRODUCCIÓN

En el presente ensayo trataremos el tema de cosa ajena, el cual definiremos como aquello que no pertenece al vendedor; pero, además, tampoco el vendedor actúa como representante del propietario, ni es un tema de error, como vicio de la voluntad.

Si el vendedor de cosa ajena no llega a adquirir la propiedad efectiva del bien, el comprador tendrá derecho a ser restituido de todas aquellas cantidades que haya percibido a cuenta el vendedor. El vendedor tendrá como obligación la devolución de su importe. Es frecuente y recomendable incluir una cláusula que incluye un plazo de tiempo en el que el vendedor de la cosa ajena ha de adquirir el bien, de forma que si ha transcurrido ese plazo y no lo ha adquirido, se proceda a la resolución automática del contrato con la consecuente devolución de los importes pagados por el comprador.

La formalización en escritura pública de una compraventa minimiza los riesgos de incurrir en un supuesto de doble venta o de venta de cosa ajena (sin conocimiento del comprador) debido a las garantías que supone la intervención de un fedatario público y al control que se produce respecto a la situación registral del inmueble.

1. QUE ES COSA AJENA

Si la obligación fundamental que tiene el vendedor es transmitir el dominio de la cosa vendida al comprador puede parecer un contrasentido admitir la validez de un contrato de compraventa cuando la cosa vendida no es propiedad del vendedor.

“Rocas Sastre dice “que el Código Civil sigue, esencialmente, el Sistema Romano sobre la Compraventa, en la que el vendedor contrae la obligación de entregar la cosa al comprador, pero no hay ninguna norma en el Código Civil que obligue al vendedor ha ser propietario de la cosa que vende”.

Por ello hay que distinguir dos situaciones:

• Si el vendedor es dueño de la cosa vendida la tradición instrumental transmite la propiedad de la cosa al comprador.

• Si el vendedor no es el dueño de la cosa vendida le transferirá al comprador el poder y posesión que tuviese sobre la cosa vendida y si sumando el tiempo de posesión del vendedor y el tiempo de posesión del comprador se cumplen los plazos de la usucapión, ésta (la usucapión) se producirá a favor del comprador y, en consecuencia, éste adquirirá la propiedad de la cosa vendida por la usucapión.

Si antes de consumarse la usucapión la cosa fuese reivindicada por el verdadero propietario el vendedor estará obligado al saneamiento por evicción.

2. DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía.

Entre los primeros tenían a la servidumbre, la enfiteusis y la superficie, los segundos están representados por la prenda y la hipoteca.

3. VENTA DE COSA AJENA Y EVICCIÓN

La obligación del vendedor de sanear en caso de evicción se asienta y cobra sentido precisamente por la naturaleza no dispositiva que tiene la compraventa en nuestro Código civil.

El supuesto de hecho que se contempla en el saneamiento por evicción es la privación al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. La hipótesis de la que se parte en el saneamiento por evicción es la de un vendedor que entrega una cosa que no es suya, es decir, una venta de cosa ajena. Si esta modalidad de venta fuera nula ¿cómo puede establecerse una obligación del vendedor (de garantizar en caso de evicción) cuyo supuesto de hecho (ajenidad de la cosa) es precisamente la causa de la nulidad? Si el contrato es nulo no produce efectos, ni mucho menos obligaciones que se justifican precisamente en la existencia de dicha causa de nulidad. Caso de que la venta de cosa ajena sea nula, el comprador a quien le privan de la cosa en virtud de un derecho anterior a la compra, debería ejercitar la acción de nulidad del contrato y no, como sucede en nuestro Código civil, exigir el cumplimiento de la obligación del vendedor de garantizar por evicción. De ahí, el difícil encaje que tiene el saneamiento por evicción en sistemas que, como el francés, declaran la nulidad de la venta de cosa ajena, incoherencia que ha sido denunciada por la doctrina francesa.

Por lo tanto, la propia existencia de la obligación del vendedor de sanear en caso de evicción es precisamente consecuencia de la validez de la venta de cosa ajena o, lo que es lo mismo, del carácter no dispositivo del contrato de compraventa, por más que se siga considerando un contrato de finalidad traslativa. En este sentido, el Tribunal Supremo en la sentencia de 5 de julio de 1976 (Ar.1976/3329) señaló en relación con un caso de venta de cosa ajena que "la obligación de sanear en caso de evicción es un efecto del contrato, no de su nulidad".

4. LA VALIDEZ Y EFICACIA DE LA VENTA DE COSA AJENA Y EL REQUISITO DE LA VALIDEZ DEL JUSTO TÍTULO PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA

El criterio que sustento acerca de la consideración de la tradición como un acto dispositivo, para el que es de esencia la condición de titular del tradens, se clarifica y refuerza si se toma en consideración la concatenación que se da entre la tradición y la usucapión según la construcción sistemática de nuestro Código civil. Tanto es así que es posible afirmar que la usucapión se manifiesta como un modo de adquirir subsidiario de la tradición, es decir, opera en aquellos supuestos en los que ésta no ha consumado una adquisición por falta de poder de disposición del tradens. El hecho generador de la usucapión lo constituye la transmisión de la posesión como hecho realizada por un non dominus, entrega que por esta circunstancia no es tradición,

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