Vicios del contrato y ejemplos

Desarrollo

Juan celebra un contrato de compraventa de inmueble con María. El contrato lo hacen sin los requisitos de una escritura pública exigidos por la ley, sino que solo a través de un contrato privado. Al día siguiente de celebrado el contrato, Juan se entera que María tiene un juicio que se encuentra actualmente en tramitación en los juzgados civiles, porque Mauricio Jara dice ser el dueño de la propiedad, convirtiendo a dicho inmueble en un objeto litigioso.

¿Cuál o cuáles son los vicios que adolece el contrato?

Conforme al material entregado de estudio de la semana tres, se puede decir que el caso expuesto la primera instancia la compraventa se celebró por una vía privada, donde se realizan efectos jurídicos los cuales nacen a la vida del derecho. Conforme a los bienes inmuebles en el artículo 1801 del código civil manifiesta que: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción. La compraventa de un bien raíz debe realizarse por escritura pública, se debe ir al Notario Público, quién certificará la firma y aceptación de las partes del contrato suscrito, y además deberá guardar el original del mismo, documento que quedará registrado y anotado en sus registros. Por tanto, se obvió una formalidad esencial ( requisitos externos prescritos por la ley como indispensables para la existencia misma o para la validez del acto jurídico, exigidos en atención a la naturaleza o especie del acto o contrato).Conforme a esto y lo agregado en la pregunta se aprecia un objeto ilícito el cual se encuentra en juicio, ya que juan se entera que el inmueble que el adquirió de maría se mantiene actualmente en tramitación en los juzgados civiles por un tercer interesado en dicho inmueble, conforme a  lo señalado en el art 1681 de código civil , el cual nos dice que :” Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.” y de acuerdo a lo establecido en el artículo 1464 N° 4 del Código Civil “Hay un objeto ilícito en la enajenación: 4º De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio”.

2 ¿Cuál es la sanción aplicable y sus efectos?

 La omisión de la solemnidad impide que el acto exista, pues no hay voluntad. Es la inexistencia o la nulidad absoluta respectivamente. Al respecto el Art. 1443 prescribe que el acto que adolece de solemnidades no produce ningún efecto civil. Según el Art. 1681 prescribe que “es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.  La nulidad puede ser absoluta o relativa” Asimismo, el Art. 1682 establece que la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas ya que, al faltar la solemnidad, falta la voluntad. Como ejemplo de esto se puede citar el Art. 1801 a propósito del ejemplo en la compraventa.

En este caso no se ha dado cumplimiento al contrato por los puntos acordados entre Juan y María, en el momento de este se celebra (entrega de las cosas, solemnidad, entre otros), conforme a esto la declaración de nulidad tiene como efecto eliminar las obligaciones que se puedan nacer del contrato que se celebró, un gran ejemplo de esto es el pago del bien inmueble, quedando sin efecto las obligaciones que debería tener Juan como comprador, ya que existe un ilícito. Juan tiene las opciones de entablar una demanda en sede civil, donde puede pedir al tribunal competente que se le dé solución al problema que se origina por el contrato por una acción personal de nulidad, donde se dirige a la contra parte en una forma directa que dicho contrato celebrado se declare nulo quedando sin efecto alguno.

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