Proceso monitorio arrendaticio

Proceso monitorio arrendaticio.

La palabra monitorio, hace referencia al proceso; por ello el nombre correcto debiera ser proceso sumario arrendaticio.

En materia normativa, existe la ley General de arrendamientos urbanos y sub urbanos que es normativa de fondo, y la nueva ley del proceso monitorio arrendaticio, es de tipo procesal.

En la ley General, el numeral 121 tiene las causales para que proceda el desahucio y son muchas; en la nueva ley las causales son sólo dos, la primera es por falta de pago y la segunda es por vencimiento del contrato.

Existen cuatro tipos de desahucio:

1. Administrativo (MSP)
2. Civil (en el código civil)
3. Comercial (de la ley General)
4. Ley de monitoreo arrendaticio.

La falta de pago como causal del desahucio, se divide en tres:

1. Renta
2. Servicios públicos (incluye wi-fi, servicios municipales, internet, etc.)
3. gastos en condominio: debe estar claro en el contrato que el inquilino es el encargado de pagar esos gastos. Debe demostrarse, además, que al inquilino se le buscó administrativamente para que pagara dichos gastos y demostrar claramente que dichos gastos de condominio no están cubiertos. Así lo fundamenta además el numeral 23 de la ley de propiedad horizontal, y la ley de propiedad en condominio.

Si se alega servicios públicos adeudados, debe aportarse certificación de falta de pago; para realizar la notificación en condominio, demostrativa de falta de pago, se debe atender lo estipulado en la ley de notificaciones judiciales (aunque lo haga el administrador del condominio).

Los monitores arrendaticios son de menor cuantía generalmente, en alza a los conoce el tribunal superior; también son de conocimiento de los juzgados contravencional de menor cuantía. Los juzgados agrarios no ven los monitorios arrendaticios; es decir, no hay monitorio agrario.

De acuerdo a esta ley, se puede señalar lugar para notificaciones (lugar físico), pese a que la ley de notificaciones había eliminado el lugar como medio para notificar. La relación arrendaticia se puede probar por cualquier medio, y no como lo estipulaba la ley General, misma que estipulaba la necesidad de llevar el contrato de arrendamiento. (art. 328 CPC).

Esta nueva ley, con sede plazo de cinco días para subsanar errores del escrito inicial, donde de acuerdo a la normativa, si no se atiende la prevención, la demanda se archiva; sin embargo, vía jurisprudencial, no se archiva el proceso, sino más bien, se declara inadmisible el mismo.

En el proceso monitorio arrendaticio, al traslado de la demanda se le llama resolución intimatoria, este proceso, sólo recibe excepciones procesales de pago y prescripción.

El inquilino tiene quince días para desalojar la vivienda o para contestar la demanda; así las cosas, si no cumple lo que indica la resolución intimatoria, el día siguiente se ejecuta el desahucio.

Tratante, a las excepciones de previo y especial pronunciamiento, la excepción de falta de capacidad o defectuosa representación (que no tenga más de dieciocho años o, una falta de capacidad cognoscitiva), no se debe confundir con la excepción de falta de legitimación. Esta excepción es exclusiva para el demandado, porque si existe falta de capacidad del demandante no se le atiende la gestión.

Si se ofrece prueba confesional, se procede distinta a cualquier otro proceso; ahora el juez califica las preguntas de la audiencia y decide cuáles procederán. Cuando el juez rechaza la pregunta de la confesional, se puede solicitar que reconsidere el rechazo de la misma, pero no se puede solicitar revocatoria de la decisión del juez. Además, se elimina la confesión oral, sólo procede por escrito y previa autorización del juez de las preguntas que se realizarán.

Se debe realizar prevención de rentas futuras, con el número de expediente el demandado, deberá cancelar en el juzgado hoy la cuenta del banco nacional del juzgado la renta, si no lo hace, se efectúa el desalojo.

Según la ley General de arrendamientos urbanos y sub urbanos, vencido el plazo ordinario de pago del alquiler, el inquilino tiene siete días de gracia para efectuar el pago; también el actor puede ordenar con la demanda un inventario de bienes que puedan retenerse para asegurar el pago de las costas, intereses y alquileres dejados de pagar; dicha retención se ejerce a través de un depositario judicial (se aplica lo concerniente al depósito según el CC)

Si no está claro el Valor del monto del alquiler, en el monitorio el juez puede hacer un cálculo del mismo, pidiendo a la municipalidad promedios de los montos de alquiler en la zona o el Valor del metro cuadrado en la misma, mientras que el proceso sumario de la ley General permite que el avalúo a través del peritaje.

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