Jessenia Valle

III. Conclusiones

A pesar de las limitaciones en los datos disponibles, los resultados revelan que la calidad ambiental y la disponibilidad de la misma constituyen un importante factor determinante en el precio de las viviendas; a través de estas consideraciones podemos llegar a las siguientes conclusiones:

La calidad ambiental y la disponibilidad de los servicios y bienes ambientales es un importante indicador de bienestar y desarrollo humano. En este trabajo se ha presentado una aplicación del método de los precios hedónicos para obtener una valoración de la calidad ambiental en una relación entre el Residencial Villa Fontana y el Residencial Rubenia.

El resultados de las comparaciones de las zonas y la influencia de las variables tomadas como referencia bajo la perspectiva del mercado inmobiliario, se puede concluir que en la determinación del valor del inmuebles influyen otras variables como son las ambientales entre la que se pueden mencionar los niveles de ruido, la calidad del aire, la cercanía de áreas verdes, entre otras las cuales deben de ser llevadas a consideración y no apenas la calidad o el tipo de construcción, el área construida, el valor unitario del metro cuadrado, los servicios públicos y el sector en el que se localiza el inmueble.

Se ha logrado observar que en la valoración de estos bienes inmuebles, por parte de los habitantes de las zonas de estudio priorizan las características estructurales con el 43% en un segundo plano las características de localización con el 30% dejando en un ultimo plano las características ambientales de la zona con el 27%.

Otro aspecto importante es que la consideración de estos consumidores referente a la influencia que tiene la calidad ambiental sobre el precio de sus viviendas solo equivale al 40%; significando que la mayoría de la población no toma en consideración este aspecto, sin embargo, tenemos que decir que todas las personas que eligen un lugar donde vivir toman en cuenta la tranquilidad del sector, el ruido que se genera, si existe contaminación, lo que quiere decir que le dan un valor, monetario, a los aspectos ambientales que rodena su hogar.

Debido a las consideraciones que realizan los habitantes de los sectores estudiados y las características distinguidas entre ello se logro valorar a la calidad ambientas, en términos monetarios, en 10,856 mil dólares del valor promedio diferencial entre las viviendas del sector; siendo este valor mínimo considerando el aporte que realizan los bienes y servicios ambientales.

I. Zonas de Estudio

Con la finalidad de aplicar el “Método de Precios Hedónicos” y así poder demostrar la influencia de la calidad ambiental en el bienestar de la sociedad, de una manera representativa, se han seleccionado dos sujetos de estudio: el Residencial Villa Fontana y el Residencial Rubenia; para realizar una comparación que permita valorar en forma diferenciada la calidad ambiental que presentan cada una de las zonas de muestra en relación a los precios atribuidos a los bienes inmuebles existentes en ellas.

1.1 Residencial Villa Fontana

El Reparto Villa Fontana se encuentra ubicado en el distrito V de la Ciudad de Managua, el cual se limita al norte con el Distrito No. 4, al Sur con los municipios de Nindirí, La Concepción y Ticuantepe, al Este con el Distrito No. 6 y al Oeste con el Distrito No. 3. Este Distrito, se caracteriza por poseer un alto potencial de áreas aptas para el desarrollo urbano en la zona Sur- Este.

En términos urbanísticos es un distrito en constante crecimiento, con un alto porcentaje de área rural, equivalente al 40 % del área total del Distrito . Debido a su posición geográfica este es importante ya que está rodeado de trascendentales pistas, zonas residenciales, escuelas, universidades y hoteles.

En términos más puntuales, el Residencial Villa Fontana se encuentra a 12º07¨55.72” latitud Norte y 86ª13¨40.84” Longitud Este, posicionamiento global, en una zona libre que permite la elaboración de proyectos urbanísticos como ha sido el mismo fundado y oficialmente abierto para su habitamiento en 1995, aproximadamente, con un número inventariado de inmuebles de 44 viviendas y una población estimada de 264 habitantes.

De acuerdo a los precios estimados de las viviendas, dentro de la muestra tomada del residencial, se logra observar que la tenencia de la propiedad y el inmueble habitado es de un 100 por ciento propia y legal.

1.1.1 Características Estructurales de la Vivienda

En Villa Fontana las viviendas encontradas en este son de características estructurales espaciosas, técnicamente bien construidas con excelentes acabados constructivos y arquitectónicos, en pocas palabras de diseño exclusivo hasta el punto que solo constituyen el 1% del total de las viviendas de Managua agrupadas en 11 barrios al sur, este y en los accesos a la ciudad.

Estas características en gran parte se debe al nivel social de los habitantes del inmuebles de los cuales el 90% posee un carrera profesional, que en este caso aseguran un ingreso significativo, y a la extensión del área del terreno en el que se encuentra asentada la vivienda, siendo que el 72% de los casos de inmuebles se encuentran en áreas de terrenos que oscilan entre los 300 a 500 metros cuadrados y un 28%, valioso, en terrenos de más de 500 metros cuadrados.

Debido a las características del terreno nos encontramos con construcciones promedio que oscilan entre 200 a 300 metros cuadrados; en las cuales los materiales predominantes de construcción en la mayor parte de la estructura del bien inmueble es el bloque, representando el 64%, con respecto a los material predominante para la elaboración del techo es el Zinc representando el 32% de los inmuebles.

La distribución de la ocupación del terreno con respecto a las construcciones elaboradas se puede describir en la siguiente forma: en la parte interna el número promedio de cuartos y baños es de 5 y 2 respectivamente con respecto a la parte externa en el 100% de las viviendas sus habitantes han destinado un espacio del terreno para la elaboración de un jardín, un garaje y un porche.

1.1.2 Características de Localización

En cuanto a las características del vecindario y Acceso con las que cuenta el residencial, podemos geográfica por encontrarse, en un 86%, próxima a centros recreativos como: centros comerciales, discotes, centros deportivos, restaurantes y centros educativos, de características generalmente privadas.

En materia de educación superior se cuenta con Universidades Privadas entre las que sobresalen la Universidad Católica, la Universidad

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