MODELO DE PRECIO HEDONICO PARA UNA ZONA RESIDENCIAL DEL DISTRITO DE LA PUNTA DE BOMBÓN AREQUIPA - PERU

Para efectos de la valorización un inmueble ubicado en el Distrito de La Punta de Bombón, Provincia de Islay y Departamento de Arequipa, se han tenido en cuenta los siguientes factores:

1. Superficie en m2 del terreno.- Área encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas.

2. Antigüedad.- Años de antigüedad de una vivienda residencial unifamiliar lugareña

3. Estado de Conservación y Depreciación.- El estado de conservación de la edificación será calificado como bueno, muy bueno, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación de los rubros mencionados en el art. II.B.14 de la Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA.

4. Servicios Comerciales Circundantes.- Evalúa si se trata de un inmueble de vivienda ubicado en la misma cerca de calles y/o avenidas principales y su cercanía con zonas de actividad comercial, Iglesias, Plaza, comisaria o municipalidad de distrito.

5. Índice de Ingreso Promedio del Vecindario

6. Rentabilidad en el Mercado inmobiliario.

7. Características de vecindario

8. Calidad del aire

La experiencia empírica demuestra que la relación entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales logarítmicas (por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta significativamente la superficie). Para la valoración de un predio unifamiliar promedio de la zona haremos uso directo de un modelo semi-logarítmico, en el que las variables “precio”, “superficie” y “Rentabilidad inmobiliari” son reemplazadas por sus respectivos logaritmos naturales (este método conduce a obtener, como resultado final, el logaritmo del precio de un inmueble, el que luego debe ser ‘re-convertido’ a precio aplicando el antilogaritmo (o exponencial).

Bajo este supuesto, la principal ecuación estimada es de la siguiente forma:

LnP = β0- β1*LS + β2*Ant + β3*CD + β4*Com + β5 *Ind + β6*LRent + β7*Dt + β8*Nt

Donde:

• LnP : Logaritmo natural del precio de m2 del terreno

• LS : Logaritmo natural de la superficie en m2

• Ant: Años de antigüedad del terreno

• CD: Estado de conservación y depreciación. 0=

• Com: Servicios comerciales Circundantes.

o Com=0 : El predio está ubicado en una zona comercial

o Com=1 : El predio no está ubicado en una zona comercial

• Ind: Índice de Ingreso Promedio del vecindario. (Nuevos Soles)

• Rent: Tasa Respectiva de Rentabilidad Actual del mercado inmobiliario

• Dt: Características del vecindario

o Dt= 1 : cercado con parques y vigilantes

o Dt=2 : no cercado con parques y sin vigilantes

o Dt= 3 : no cercado sin parques y sin vigilantes

• Nt: Calidad del aire

o Nt= 0 : buena

o Nt= 1 : mala

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