Se trata de un contrato nominado; ello se refiere a su manifiesta tipificación en el Código Civil. Este es el contrato con la regulación más extensa en el código civil

DERECHO CIVIL IV – CONTRATOS
PROF. FERNANDO BARALT
PRIMER CORTE

CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. DE LA COMPRAVENTA: Es un contrato traslativo de propiedad. Aquí, uno de los sujetos, denominado vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho al otro sujeto, denominado comprador, quien a su vez se obliga a pagar el precio. Vale precisar que este contrato es capaz de transmitir el derecho sobre la cosa a partir del solo consentimiento legítimamente manifestado.

ART. 1.474 CC: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

ART. 1.161 CC: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”

1. CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA:

1. Típico: Se trata de un contrato nominado; ello se refiere a su manifiesta tipificación en el Código Civil. Este es el contrato con la regulación más extensa en el código civil.
2. Consensual: Se perfecciona a partir del consentimiento legítimamente manifestado, de conformidad con lo previsto en el ART. 1.161 CC.

• ¿Ello implicaría que no es relevante el registro para el perfeccionamiento del contrato? El ART.1.920 CC establece que “debe registrarse todo acto entre vivos, se gratuito u oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes susceptibles de hipoteca”. El propósito del registro es la oponibilidad a terceros, no la efectividad del contrato.

1. Bilateral/sinalagmático perfecto: Por cuanto ambas partes se obligan de forma recíproca. Como consecuencia, cualquiera de las partes puede demandar el cumplimiento, demandar la resolución o alegar la exceptio non adimpleti contractus
2. Oneroso: Cada parte se procura una ventaja soportando una desventaja, así cada uno sufre un empobrecimiento procurando una prestación a cambio.
3. Conmutativo: En principio se entiende que las prestaciones son equivalentes patrimonialmente.
4. De ejecución instantánea en principio, aunque podría suceder que sea de tracto sucesivo conforme acuerden las partes.

1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA COMPRAVENTA:

• Compraventa real o manual: Lo que traslada no es la propiedad permanente sino la cosa.
• Compraventa consensual o productora de obligaciones
• Compraventa consensual traslativa de dominio: Traslada el derecho de propiedad.

1. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

1. Elementos Personales: Se refiere a las partes intervinientes en el contrato

A.1) DEL VENDEDOR: Es capaz de vender quien sea titular del derecho a trasladar, así este debe tener capacidad de disposición de la cosa.

• DE LA CAPACIDAD DEL VENDEDOR:

• ¿Quién no tiene capacidad de disponer? *El propietario de la cosa sobre la cual recae una medida de embargo o prohibición de enajenar y gravar. *El fallido (personas jurídicas) pues su patrimonio pasa a manos de un síndico. *El caso de la cesión de bienes: Se refiere a la quiebra de las personas naturales. *El hogar como patrimonio separado: No es prenda común de acreedores, y se limita por ende el poder de disposión.

• De la venta a non-domino (venta de la cosa ajena): En el supuesto de que se venda la cosa ajena puede solicitarse la anulación del contrato de conformidad con el ART. 1483 CC. Vale precisar que se está hablando de anulabilidad, lo que indica que sí surtió efecto jurídico, solo que no se es capaz de cumplir con lo que es efecto del contrato, o sea, el traslado del derecho. La anulación del contrato únicamente puede promoverse a instancia de la parte inocente sorprendida en su buena fe.

ART.1.1483 CC: “La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.”

¿Y qué puede hacer el verdadero propietario? El verdadero propietario solo podría intentar la pretensión reivindicatoria.

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¿Y qué sucede en el caso en que el propietario verdadero no se vea desposeído? No se ve afectado por el contrato ya que solo surte efecto inter partes. El problema es que existe la imposibilidad de trasmitir el derecho. Aquí estaríamos en presencia de una venta obligatoria, donde el comprador tiene el derecho de crédito por el cual puede constreñir al vendedor a conseguir el derecho de propiedad, y que así eventualmente se lo transfiera. Al vendedor le quedan pocas opciones para conseguir el derecho de propiedad:

• Usucapión: Aquí se adquiere por posesión, no por el contrato.
• El vendedor adquiere la propiedad eventualmente: Cuando ello sucede, automáticamente se transfiere la propiedad al comprador inocente sin necesidad de un nuevo contrato.
• El propietario confirma la venta: El verdadero titular del derecho mal podría validar la venta de lo ajeno, por tal no se adquiere la propiedad en virtud del contrato sino por el negocio jurídico celebrado con el verdadero propietario.

• INCAPACIDADES GENERALES APLICABLES A LA COMPRAVENA (ART. 1.143; 1.144 CC): Pueden contratar quienes no fueren declarados incapaces, y son incapaces los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados.

1. Incapacidad excepcional (ART. 1.481 CC): “Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.”    ¿Por qué el legislador establecería tal limitación?

• Evita el posible abuso de un cónyuge a otro.
• Evita donaciones irrevocables entre cónyuges.
• Evita el fraude de acreedores por venta simulada y a su vez el ejercicio de la pretensión pauliana.
• Evita la simulación en fraude de los acreedores.

SANCIÓN: NULIDAD ABSOLUTA.

A.2) DEL COMPRADOR: Es comprador quien se obliga para con el vendedor a pagar un precio cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

• INCAPACIDADES PARA COMPRAR:

1. Incapacidades especiales del ART. 1.144 CC: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y los demás que establezca la ley.

1. Incapacidades establecidas en el ART. 1.482 CC: No pueden comprar

• Padre y madre respecto de los bienes del hijo.
• Tutores, protutores y curadores respecto de los bienes de las personas sometidas a ellos.
• Mandatarios, administradores o gerentes con respecto de los bienes que se les encarguen vender.

SANCIÓN: NULIDAD RELATIVA, por cuanto se promueve a instancia de parte.

El bien jurídico que se tutela aquí es el derecho de las personas sobre los bienes propios que están sometidas a la administración de otro. Se protege del posible conflicto de intereses.

• Empleados públicos respecto de los bienes de la nación. El bien jurídico tutelado es la integridad del ejercicio de la función pública.
• Funcionarios del sistema de justicia respecto a los derechos litigiosos de la competencia del tribunal en que ejercen sus funciones. El bien jurídico tutelado es la imparcialidad de la justicia.
  

SANCIÓN: NULIDAD ABSOLUTA

• Segundo aparte ejusdem: Prohibición del pacto de cuota litis. El bien jurídico tutelado es la ética profesional del abogado.

SANCIÓN: NULIDAD ABSOLUTA

1. Incapacidades derivadas de la nacionalidad (Naciones extranjeras): Para personas jurídicas, estas se ven imposibilitadas para comprar inmuebles, salvo para consulados y embajadas previa autorización del Presidente de la República. En caso de personas naturales, la antigua y derogada ley Orgánica de seguridad y defensa en su ART. 16 prohibía a los extranjeros adquirir inmuebles en zonas estratégicas de defensa.

1. Incapacidades de los institutos de manos muertas (ART. 1.144 CC – aparte único): Estos institutos no pueden enajenar. El legislador los limita en la adquisición para tutelar la libre circulación de bienes, pues ello da lugar a la generación de riqueza. De lo contrario se estanca la economía.

1. Elementos Reales

B.1) LA COSA: Se entiende por cosa la realidad impersonal que es útil para satisfacer alguna necesidad, y es esta la que figura como objeto del contrato de compraventa.

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