PERITO CONSULTOR

AUTOS: "TOMAS, MIGUEL ANGEL c/ORTEGA, ANA MARIA Y OTRO s/ACCION DE NULIDAD”

                    (Expte. 429803/12)

JUZGADO DE JUICIOS EJECUTIVOS NRO. CINCO SECRETARIA UNICA

OBJETO: Tasación.

SEÑOR JUEZ:

                Alicia CORREA, Consultor Técnico propuesto por parte Demandada, Martillera Pública, Mat. Nro. 73 del CM y CPN, Responsable Monotributo CUIT 27-20339173-6, y constituyendo domicilio en calle C.H.Rodriguez Nro. 230, a VS. digo:

                            De acuerdo a lo relevado informo: A) DETERMINACIÒN DEL ALCANCE DE LA TAREA:                                                               Me constituí en el domicilio del inmueble bajo análisis relevando los factores intrínsecos y extrínsecos del mismo a los fines de determinar sus atributos y demás factores que intervienen en la tasación.

Se trata de un Inmueble rural, ubicado al otro lado del Río Negro, y se designa como Sección XIX, Nomenclatura Catastral 03-03-730530, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Pcia. De Río Negro al Tº 754, Fº nº 165, Finca nº 32560.- Posee una superficie de 9695 hectáreas, según surge del plano de mensura ya acompañado en Autos. Corresponde, urbanísticamente hablando, al ejido municipal de la localidad de Gral. Fernández Oro. El mismo tiene como titulares de dominio a las personas cuyos datos surgen del informe de dominio que en copia simple acompaño y del cual surgen los porcentajes que cada condómino tiene y/o tenía respecto del inmueble.-

Respecto de la fracción de tierra indivisa que nos ocupa y que el Sr. Tomas vendiera al Sr. Pesci y Sra. Ortega debo aclarar –- que el mismo  adquirió un 33 % indiviso sobre un  45 % indiviso del campo ya que el resto estaba y esta inscripto a nombre de los Hermanos  MERCAU Y SAAVEDRA, según Informe de Dominio. O sea que Sr. Tomas adquirió en subasta una superficie de 1373 hectáreas. De eso le vendieron a Bodegas y Viñedos Estepa SRL una superficie de 100 hectáreas con 900 metros de costa ubicados entre el puente (en construcción)  y la balsa, lo cual surge de las copias de escrituras públicas obrantes en autos.-

A eso debemos restar aún el porcentaje que en Audiencia de mediación en diciembre de 2009 – entre el resto de los condóminos y entre los que figuran Sr. Pesci – Ortega, le entregaron al entonces intruso  Sr. ANDRES CASTILLO JAUREGUI, en un  total de 500 hectáreas que aportaron entre  Sres. GUT, TOMAS Y las Sras. GONZALEZ DORREGO, lo cual hace unas 130 hectáreas cada uno.-

Respecto de la tasación del inmueble en sí, debo destacar que se trata de un campo de secano, sin haber observado ningún tipo de sembradíos o trabajos culturales que permitan ver alguna posibilidad en breve, de realizar sembrados o plantación alguna. Si encontramos, en el sector de la costa,  un tendido eléctrico que sirve para proveer de energía eléctrica al Sr. Andrés Castillo Jáuregui (fot. 21 y 22). El único sector que está un poco trabajado es en las 500 hectáreas que los condóminos le entregaron en un acuerdo celebrado en  CE.JU.ME (Centro de Mediaciòn) de Cipolletti al Sr. Jáuregui y que éste ha fraccionado en forma irregular y vendido a terceras personas.-

De ese total de 500 hectáreas y que tal como ilustran las fotos que acompaño, unas 70 u 80 hectáreas han sido ocupadas por estas personas a quienes Jáuregui les ha cedido y el resto se encuentra en estado de campo natural (fot. 11-12 y 16) Con un sector muy grande de Meseta desértica (fot. 31 a 34).

Del total de costa disponible del campo desde el extremo de Playa Aventura (camping) hasta el límite con la otra propiedad que era del  Sr. Tomas, la misma estaba totalmente ocupada al momento en que lo compraran los Sres. PESCI y Ortega, no quedando lugar de costa libre al día de la fecha, salvo aquella que se pueda lograr recuperar, de ser ello posible, por  juicios de desalojo iniciado contra Sres. POBLETE, RETAMAL, FARIAS, GOMEZ y ARRIAGADA (Ocupantes permanentes fot. 10-23 a 27). En caso de recuperar algo porque esta gente se han afincado sobre la costa y tienen allí sus casas, lo cual y sabemos que por estos días ello es muy difícil de desalojarlos.-

La Zona costera se encuentra prácticamente toda tomada sobre los 5500 Mts (cinco mil quinientos metros) por los usurpadores que es la zona más apta, más fértil (fot. 13 y 14).

Tenemos que destacar que la tierra rural es un medio para producir cosechas o productos agropecuarios y su valor primordialmente, depende de su capacidad de producir, en cantidad y calidad. Son elementos para considerar; características extrínsecas: aproximación a poblaciones y mercados; distancia a estaciones de carga y descarga, elevadores, etc.; el centro poblado más cercano es la Ciudad de Cipolletti, con asistencias básicas (salud, educación, provisiones, etc) se puede llegar a través de la Balsa de la Isla Jordán (fot. 28 a 30). Hay un puente en construcción con Obras paralizadas desde hace varios años (fot. 17-19 y 20). Las rutas de acceso a la Margen Sur son:
– desde Cipolletti, cruzando por la Balsa de Isla Jordán (río Negro);
– desde Neuquén, por el puente de Las Perlas (Valentina Sur); y por los coronamientos de los embalses de Arroyito y El Chocón.                           

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