Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos

Resoluciones Normativas

R. 340-2008-Sunarp/SN

Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común

Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-Sunarp/SN

La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se habla de “propiedades horizontales atípicas”, ya que no tienen como sustento fáctico un edificio, sino, diversas casas que comparten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay superposición horizontal de unidades inmobiliarias, pues éstas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales comunes. En nuestro país es el caso de las llamadas quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamente por el régimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128 reglamento), aun cuando también pueden someterse al régimen paralelo de “independización y copropiedad”. Para las quintas ambos regímenes son alternativos, y puede optarse por uno u otro en forma voluntaria.

También se habla en doctrina de los llamados conjuntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamente en la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal española (Ley 8/1999), y que introduce esta figura con el nombre de “complejos urbanos”, cuya característica fundamental es la existencia de distintas fincas perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podrían tener vida independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compartir algún elemento de comunidad que las vincula. Podríamos ejemplificar esta figura a través de los complejos conformados por un conjunto de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que sólo se encuentran vinculados por algún elemento común esencial (viales), o incluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o campos deportivos).

Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran incluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el término de “conjunto de edificaciones” a que alude el Art. 129 del reglamento.

El Art. 38 de la Ley 27157 asegura una amplia libertad a favor de los propietarios, quienes pueden optar porque una edificación se regule por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o por el régimen de independización y copropiedad. Empero, el reglamento ha establecido una excepción a la libertad de elección del propietario, de tal manera que los edificios de departamentos no pueden acogerse al régimen de independización y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto de la propiedad horizontal (Art. 128, 2 reglamento). En tal sentido, los complejos inmobiliarios que se encuentren conformados por secciones de varios pisos divididas horizontalmente y que pertenezcan a distintos propietarios no pueden optar por el régimen alternativo de independización y copropiedad. El reglamento aclara que la obligatoriedad de la propiedad horizontal se mantiene en los casos de propiedad por pisos superpuestos (Art. 128). En consecuencia, el régimen facultativo de la ley se convierte, en virtud del reglamento, en un régimen facultativo que rige exclusivamente a los conjuntos inmobiliarios en los que no haya propiedad superpuesta por pisos.

DOCTRINA CIVIL ARGENTINA SOBRE PROPIEDADES HORIZONTALES

DOCTRINA . Derechos reales. Propiedad Horizontal.

"... Frente a la creciente concentración de habitantes en los ámbitos urbanos y la escasez de espacios para destinar a la vivienda, la necesidad de incrementar el aprovechamiento de los terrenos disponibles condujo a contemplar la posibilidad de la coexistencia -en un solo edificio- de diversos propietarios con derechos exclusivos sobre ciertos sectores, vinculados entre sí por otros sectores de propiedad compartida.

Empero, a esta solución se oponía lo dispuesto en el art. 2617 del Cód. Civil, que vedaba la posibilidad de "dividir horizontalmente los edificios entre varios dueños".

(...)

... Derecho de propiedad horizontal: Concepto. Objeto. Partes privativas y partes comunes: su relación.

El derecho de propiedad horizontal es un derecho real en virtud del cual su titular tiene un derecho exclusivo o privado sobre ciertos sectores de un inmueble edificado (denominado unidades o unidades funcionales) -art. 1º, ley 13.512- y un derecho común sobre otros sectores, que comparte con los demás titulares de otras unidades, siendo el derecho común accesorio del exclusivo -art. 3º, ley 13.512-, perdurando necesariamente la comunidad mientras subsista la afectación al sistema (se trata

...