Derecho Civil

ENFITEUSIS

Definición: Es un derecho real y perpetuo en cuya virtud, el titular (enfiteuta) puede usar y disfrutar de la cosa ajena de la manera más amplia, salvo dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen padre de familia, y de pagar una renta o pensión anual. Se trata entonces de un derecho sobre cosa ajena, que se aproxima al derecho de propiedad. Puede recaer sobre cualquier tipo de bien, mueble o inmueble, pero en la práctica sólo lo hizo sobre fundos rústicos, a su vez, el uso y disfrute de la cosa es ilimitado, y perpetuo, o por lo menos a plazo muy largo, en la práctica, para más de 100 años. El propietario se desprende, entonces, del ius utendi, del ius fruendi, y conserva para sí, de forma muy limitada el ius abutendi.

Diferencias con el usufructo: La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:

b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado), mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede durar 100 años como mínimo.

b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo) el mismo no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.

c) Por el contenido mismo del derecho: el usufructuario no puede cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

Constitución de la enfiteusis: es decir, ¿cómo se crea la enfiteusis?

Por medio de una convención: celebrada entre el dueño de la cosa y el enfiteuta.

Por actos mortis causa: muy en particular, por medio de legados, sin que fuese necesario un convenio especial entre el testador y el legatario, que iba a ser enfiteuta.

Derechos y Obligaciones del Enfiteuta:

Derechos:

· Usar y disfrutar de la finca, haciendo suyos los frutos.

· Llevar a término en la finca transformaciones que juzgara necesarias o al menos convenientes de conformidad con su prudente arbitrio, aun cuando con ello la cambiara en su fondo y substancia, siempre y cuando no la deteriorase.

· Gravar y afectar la finca con servidumbres y aun con hipotecas, las cuales se extinguían automáticamente con la enfiteusis. (por ello se dice que los enfiteutas gozan de parte del ius abutendi)

· Transmitir íntegros sus derechos de enfiteuta a otra persona, ya sea por acto inter vivos o mortis causa, gratuita u onerosamente.

· Defender sus derechos y reclamar la finca contra cualquier tipo de poseedor, aun los de buena fe, y aun contra el mismo dueño de la cosa.

Obligaciones:

· Cultivar la finca como un buen padre de familia y restituirla cuando se terminara la enfiteusis, debiendo responder por los daños ocasionados por su culpa.

· Pagar la renta con puntualidad y exactitud.

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