Derecho Civil

DERECHO DE ARRENDAMIENTO COMO DERECHO REAL

Según el Código Civil venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla” (C.C. art.1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, el otro arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo con¬tractual son:

1. La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

2. Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo.

3. Un precio, que puede fijarse en dinero.

Naturaleza Real o Personal del Derecho de Arrendamiento

En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho per¬sonal a ella.

1º En Francia, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario era real, alegando:

a) La oponibilidad del mismo al tercero adquirente en los casos señalados por la ley;

b) La circunstancia de que el usufructuario puede celebrar arrenda¬mientos eficaces contra el nudo propietario por un tiempo que puede exceder de la duración del usufructo; y

c) Otros argumentos basados en textos legislativos franceses.

Conviene mencionar un problema que en relación a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario se discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal. La teoría clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de arrendamiento puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho conferido al locatario por el locador "sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si, el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de sus causas, o por una obligación personal, o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquiriente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un "jus in re" a favor del locatario"

Frente a tales argumentos se observa que:

A) La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga onmes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador), razón por la cual Messineo considera que en tal caso la obligación del nuevo adquirente es “propter rem”.

B) La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir en favor de un tercero otro derecho real más extenso en el tiempo que el suyo; y

C) Varias normas legales (C.C. arts. 1.579, 1.585 y 1.591), demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni muchos menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.

DERECHO DE RETENCIÓN COMO DERECHO REAL

Recibe este nombre una medida especial de garantía concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma.

En la prenda el acreedor puede retener la cosa dada en prenda mientras el de deudor no haya pagado la totalidad de la deuda más los intereses, los gastos en que haya incurrido el acreedor para la conservación de la prenda y los perjuicios que le hubiere ocasionado la tenencia de la misma. También podrá el acreedor una vez cancelado por parte del deudor el crédito y sus intereses retener la cosa dada en prenda, si el deudor le debe otros créditos que sean ciertos y líquidos, que se hayan constituido después de la obligación para la cual se ha constituido la prenda y que se hayan hecho exigibles antes del pago de la obligación anterior.

En el contrato de comodato, el comodatario puede ejercer su derecho de retención sobre el bien que se dio en comodato, cuando el comodante no le ha cancelado las expensas que este invirtió para la conservación de la cosa, siempre y cuando estas hayan sido necesarias y urgentes. También puede el comodatario ejercer este derecho cuando el comodante no lo ha indemnizado por los perjuicios que le causo la mala calidad del objeto prestado.

El depositario en el contrato de depósito podrá retener la cosa dada en depósito cuando el depositante no haya indemnizado al depositario de los gastos que haya hecho para la conservación de la cosa y por los perjuicios que le haya causado el depósito. El derecho de retención es una figura que fue creada, para que en los casos mencionados se use dicha retención como garantía para que la parte que debe ya sea cierta cantidad de dinero y sus intereses, indemnizaciones o pagos de perjuicios, a la otra parte se vea obligada a cancelar dichos valores a cambio que le sea entregado el bien que fue retenido

Algunos autores han considerado el derecho de retención como un verdadero derecho de prenda, pero otros autores opinan, que no es propiamente un derecho real, pues no confiere al acreedor facultades de persecución ni de preferencia, sino un simple medio lícito y voluntario para forzar al deudor a la realización del pago. Debido a que no existe

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