Derecho Inqilinario

Derecho Inquilinario

• Definición:

En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

• Antecedentes

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conduc­tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana­lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable­mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora­les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida­des encaminadas a llevar a cabo una obra.

• Caracteres

1. La bilateralidad, el contrato de arrendamiento es bilateral o sinalagmático, es decir obliga a ambas partes.

2. Es oneroso, Artículo 1135 del código civil: El contrato es oneroso cuando cada una de la partes trata de procurarse ventaja mediante un equivalente...

3. Es conmutativo, porque su ejecución no depende del azar.

4. Es de trato sucesivo, son los que regulan una serie de entregas o prestaciones periódicas que perviven durante un tiempo prolongado

5. Es verbal o escrito.

6. El contrato de arrendamiento concede un derecho personal o crédito.

7. No es un contrato Intuito Personae, no se extingue por la muerte de uno de los contratantes. Artículo 1603 del código civil: El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario

8. Puede ser un acto civil o mercantil.

Clases de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

• Cosas objeto de arrendamiento

"Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso" Art. 1974 C.C

Los Requisitos de la cosa arrendada son:

Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.

Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes.

Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar.

• Canon de Arrendamiento

Para el derecho, el canon constituye el precio que se debe abonar a cambio del arrendamiento rústico de un inmueble y la cantidad que se debe aportar al Estado de manera periódica por una determinada concesión.

En la actualidad venezolana, el Presidente de la República Maduro establece canon de arrendamiento en Bs. 250 por metro cuadrado, condominio en no más del 25% y prohíbe pagos en moneda extranjera.

El presidente ordeno decretar un nuevo control y regularización en los arrendamientos de los centros comerciales, además destacó que esto es hasta que se elabore una nueva ley. Los arrendamientos no podrán exceder de 250 bolívares por metro cuadrado y reiteró que nadie aumentará si está por debajo de estos precios.

El monto por concepto de condominio por los gastos comunes que corresponde a cada propietario no podrá exceder del 25% del canon de arrendamiento establecido.

Igualmente, informó que quedarán sin efecto los ajustes a los cánones de arrendamiento y que los cánones de arrendamiento comerciales no podrán pactarse en moneda extranjera.

En tal sentido, queda aprobado el decreto para el Control y Regulación de los arrendamientos vinculados a los comercios del país a partir de su publicación en Gaceta Oficial.

La norma incluye los siguientes artículos:

Artículo 2.- Los cánones de arrendamientos por locales de actividades comerciales en edificaciones de viviendas u oficinas, con fines turísticos, galpones, de uso educacional, de uso médico-asistencial, centros comerciales, no podrán exceder de un monto mensual equivalente a 250 bolívares

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