Impuesto Sobre Adquisicion De Inmuebles

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.

Introducción.

Se recordara que de acuerdo al artículo 31 fracción IV constitucional, las contribuciones deben beneficiar a los tres niveles de gobierno que cuentan con potestades tributarias: la Federación, los Estados (incluido el Distrito Federal) y los Municipios; sin embargo sólo la Federación y las entidades federativas tienen la posibilidad de establecer contribuciones; en el Distrito Federal esto le corresponde a la Asamblea Legislativa. En términos del artículo 122 inciso C, Base Primera, fracción V de la Constitución, la Asamblea tiene facultades para: “ b) examinar, discutir y aprobar anualmente el presupuesto de egresos y la Ley de Ingreso del Distrito Federal, aprobando primero las contribuciones necesarias para cubrir el presupuesto”. Debido a que los municipios no tiene poder legislativo, las entidades federativas son las que fijan las contribuciones municipales a su favor. El artículo 115 de la Constitución, en su fracción IV señala que lo municipios administraran libremente su hacienda la cual se formara, entre otros conceptos, de las contribuciones que las legislaturas establezcan en su favor. En cuanto a la federación y las entidades federativas, ambas tienen facultades que coinciden con el artículo 73 fracción VII de la Constitución al señalar que da a la Federación una facultad amplia de establecer las contribuciones que se requieren para cubrir el presupuesto, y en el artículo 124 constitucional al señalar que se le conoce como facultad residual de las entidades federativas: “las facultades que no están expresamente concedidas por esta Constitución a los funcionarios federales, se entienden reservadas a los Estados”.

Respecto del Distrito Federal, el artículo 112 apartado H señala: “las prohibiciones y limitantes que esta Constitución establece para los Estados se aplicarán para las autoridades del Distrito Federal”. En términos generales, tanto la Federación como las entidades federativas tienen facultades tributarias para establecer impuesto sobre lo que deseen (dentro de los límites marcados por la propia Constitución); por lo que el diseño constitucional de reparto de facultades podría dar lugar a escenarios de doble tributación y competencia fiscal al interior del país entre las distintas entidades federativas, sin embargo estos fenómenos no se dan actualmente en México porque se implantó el Sistema de Coordinación Fiscal que da como resultado la coordinación fiscal es decir, salvo algunas excepciones, los Estados solo pueden gravar aquellos que no sean gravados por la Federación.

Una vez establecido lo anterior, en el presente trabajo conoceremos la contribución sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y su estudio con base a lo establecido por el Código Fiscal del Distrito Federal.

Para empezar a desarrollar el tema es necesario establecer lo que se entiende por adquisición de bienes inmuebles, para ello el artículo 115 del CFDF nos establece algunos supuestos:

Todo acto por el que se transmita la propiedad incluyendo la que ocurra por muerte y las aportaciones que se hagan a asociaciones o sociedades, excepto la realizada al liquidar la sociedad conyugal. En el caso de adquisiciones por causa de muerte, se aplicará una tasa de 0% del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, siempre que el valor del inmueble a la fecha de la escritura de adjudicación no exceda de la suma equivalente a doce mil setenta y tres veces al Salario Mínimo General Vigente en el Distrito Federal.

La compraventa con reserva de dominio.

La cesión de derechos.

Fusión y escisión de sociedades.

La donación de pago y la liquidación.

Transmisión de usufructo o nuda propiedad.

Prescripción positiva.

Cesión de derechos del heredero, legatario o copropietario.

Actos que se realicen a través del fideicomiso así como la cesión de derechos en el mismo, en los siguientes supuestos.

Cuando el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso a él, cuando no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

cuando el fideicomitente ceda los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso.

En el acto en el que el fideicomitente transmita total o parcialmente los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso a otro fideicomitente.

La división de la copropiedad.

La cesión de derechos en los contratos de arrendamiento financiero.

La adjudicación judicial o administrativa.

Sujetos del impuesto.

Con base en el artículo 112 del Código Fiscal del Distrito Federal están obligadas al pago de este impuesto las personas físicas y morales que adquieran inmuebles que consistan en el suelo.

Objeto del impuesto.

Con base en el artículo anterior el objeto de este impuesto es gravar la adquisición de bienes inmuebles que consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicadas en el Distrito Federal.

Base del impuesto.

Con base en el artículo 116 del Código Fiscal del Distrito Federal el valor del inmueble deberá ser el que resulte más alto entre:

El valor de adquisición.

El valor catastral

El valor comercial

Tratándose de adquisiciones de inmuebles en proceso de construcción, los valores catastral y de avalúo, se determinaran de acuerdo a las características estructurales y arquitectónicas del proyecto respectivo.

De acuerdo al artículo 117 del CFDF también se debe tomar en cuenta que:

Para determinar el valor del inmueble, se incluirán las construcciones que en su caso tenga, independientemente de los derechos que sobre éstos tengan terceras personas, salvo que se demuestre fehacientemente ante la autoridad fiscal y de manera previa al otorgamiento del instrumento público correspondiente, que dichas construcciones se realizaron con recursos propios del adquirente, o que las adquirió con anterioridad, habiendo cubierto el impuesto respectivo. Para los fines de este impuesto, se considerará que el usufructo y la nuda propiedad, tienen cada uno de ellos, el 50% del valor del inmueble.

Cuando con motivo de la adquisición, el adquirente asuma la obligación de pagar una o más deudas o de perdonarlas, el importe de ellas se considerará parte del valor de adquisición.

Cuando se adquiera sólo una porción del inmueble o el usufructo o la nuda propiedad, la base gravable que se considerará para el cálculo del impuesto, será el valor del inmueble en su totalidad. Al impuesto determinado se le aplicará la proporción correspondiente a la parte que fue adquirida y el resultado será el monto del impuesto a pagar.

Cuando

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