Valuación de terrenos urbanos

INFORME DE VALUACIÓN

MEMORIA DESCRIPTIVA

PROPIETARIO:    Municipalidad Provincial de Ica

SOLICITANTE:   Ing. Pedro Chacaltana Carlos

OBJETO DE LA TASACION:

Determinar el valor  del terreno.

METODOLOGIA EMPLEADA:

Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de   Tasaciones del Perú; aprobado   por  R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007, efectuándose por el  método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

FECHA DE TASACIÓN:

       2 de Noviembre del 2014

FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR:

       31 de Octubre del 2014

UBICACIÓN DEL TERRENO:

El terreno se encuentra ubicado en la Av. Cutervo,  4ta cuadra de este a oeste, limitado por las calles Junín y Ayacucho en el departamento de Ica.[pic 3]

La esquina de Calle Ayacucho con Av.Cutervo es el punto tomado para las coordenadas UTM.

Plano de localización y ubicación del terreno a tazar.

[pic 4]

[pic 5]

LINDEROS Y PERÌMETRO:

- Por el frente, con la Av . Cutervo con 71.50m

- Por la derecha entrando, formando un ángulo con Calle Junín de 78° con  57.90m

- Por la izquierda entrando, formando un ángulo con la calle Ayacucho de 90 ° con 58.70m

- Por el fondo, con propiedad de las familias, Espinoza  Alvarado y Quintana Ramírez   con 59.50m

ÁREA DEL TERRENO:

El  procedimiento empleado para el cálculo del Área del Terreno, es la siguiente:[pic 6]

[pic 7]

Lados: AD = 58.7m;  DC = 59.5m;  CB = 57.9m  ;  AB = 71.5m

Al ser ABD un triángulo rectángulo, se halla la diagonal DB por el teorema de Pitágoras:

 DB2 = (58.7)2 + (71.5)2    

 DB   =  92.5m

Luego Hallamos las alturas HADB  y HDCB :

• “HADB”  = 45.40m

[pic 8]

• “HDCB” = 36.10 m

[pic 9]

Finalmente:

                        Área del terreno = 2099.75 m2+ 1169.63 m2  = 3269.38 m2

DESCRIPCIÓN DEL TERRENO:

     Se trata de un terreno con forma cuadrilátero, cuyos lados y ángulos están adjuntos al

     Documento, limitado por 3 calles ( 3 frentes).

ZONIFICACIÓN:

       El terreno se encuentra ubicado en zona comercial.

USO ACTUAL DEL PREDIO:

       Usado actualmente como Complejo Polideportivo.

 INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS:

      Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas,    veredas, redes públicas y domiciliarias agua, desagüe , electricidad y teléfono.

CAPACIDAD DE DOMINIO:

      El terreno es propiedad de dominio público.

SERVIDUMBRE:

     No presenta servidumbres el terreno.

ENTORNO DEL PREDIO

(FOTOS)

[pic 10]

Foto tomada desde la frente de la calle Ayacucho, cuadra 10y y cutervo cuadra cuarto.

[pic 11]

  Foto tomada, frente, de calle Junín

[pic 12]

Avenida cutervo  . .cuarta cuadra

VALUACIÓN DEL TERRENO:

Según lo dispuesto en el Art II.c.20  del R.N.T; para hallar el valor del terreno (VT), en el caso de una valuación reglamentaria, tomamos como base el valor del arancel unitario (VAU), siendo los siguientes:

VAU (av.cutervo) = VAU (calle Junín) = VAU (calle Ayacucho) = s./113.00

Al tener el terreno 3 frentes a vía pública que son las antes mencionadas, nos apoyamos en lo que dice el Art II.c.23(a)  del R.N.T para proceder a hallar el valor del terreno.

• Repartimiento proporcional:

Según  Art II.c.23(a)  del R.N.T se reparte el área proporcionalmente a las medidas de cada frente:

Siendo :  

At = 3269.38m2 ; a = 71.5ml  ; b = 57.9ml  ; c = 58.7ml  ;  a+b+c = 188.1ml

• At` (av. Cutervo)      =  (At/a+b+c)* a   =   1242.75 m2

• At``(ca. Junín )          =  (At/a+b+c)* b  =   1006.36 m2

• At```(ca. Ayacucho)  =  (At/a+b+c)* c   =   1020.27 m2

Luego: Fondos promedios que le corresponden a cada área.

• Fondo Promedio` = At` / frente (a) = 1242.75 / 71.5  = 17.38ml

• Fondo Promedio`` = At`` / frente (b) = 1006.36 / 57.9 = 17.38ml

• Fondo Promedio``` = At``` / frente (c) = 1020.27/ 58.7 = 17.38ml

• Valorización de áreas prorrateadas del terreno:

Con los datos obtenidos y según Art II.c.23  procedemos a hacer la valuación con las áreas correspondientes:

Tomando como frente Av Cutervo, a= 71.5ml  ;  At` =1242.75m2  ; VAU = 113

Triple cuadrado del frente = 3(a)2 = 15336.75 m2

Por comparación: 3(a)2  > At`

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