Análisis comparativo entre diversos métodos de cálculo de la depreciación en Bienes inmuebles

Análisis comparativo entre diversos

métodos de cálculo de la depreciación en

Bienes inmuebles

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores de depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles, y las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito tasador.

Generalidades

Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por reposición física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene de sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del inmueble.

Conceptos

Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o precio de una cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica como la disminución del valor de las partidas del activo contable.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en general, tres tipos de depreciación:

• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.

• Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican como depreciación ambiental o de ubicación.

• Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina.

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