CONCEPTO DE HIPOTECA.

CONCEPTO DE HIPOTECA.

En primer lugar debemos tener presente cual es el significado de la palabra hipoteca. En este sentido Cabanellas, nos aclara, que es de origen griego y "significa cabalmente SU- POSICION, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituiría, añadiría o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación".

Un juicio hipotecario es el derecho que el acreedor hipotecario tiene u otro tercero, de tomar la propiedad hipotecada y de poder venderla para pagar la deuda, si el deudor no paga. Es un término jurídico que ha existido por siglos.

Inicialmente, la ley establecía que si el deudor hipotecario no pagaba, el acreedor hipotecario automáticamente retomaba la propiedad (algunas veces conocido como deudor hipotecario). Pero la Ley cambio con el paso de los años permitiendo a los deudores hipotecarios pagar la deuda hipotecaria en un período de tiempo determinado antes de que le quitaran la propiedad. Este proceso de retomar la propiedad cuando el deudor hipotecario no paga, es conocido como juicio hipotecario.

Hoy, muchas leyes estatales regulan el juicio hipotecario para proteger tanto al acreedor hipotecario como al deudor hipotecario de fraude e injusticias. Aun y cuando e los Estados unidos, los estados presentan sus propias variaciones, las bases son la mismas en todos los estados.

Tipos de Ejecución Hipotecaria

El acreedor hipotecario generalmente puede iniciar el proceso de un juicio hipotecario en cualquier momento después de que el deudor hipotecario no haya pagado. Dentro de los Estados Unidos, existen diferentes tipos de ejecución de hipotecas. Dos de ellos son usados nacionalmente y el resto solamente en algunos estados.

El juicio hipotecario y ejecución hipotecaria más importante es el de la venta judicial. Este tipo de juicio hipotecario es accesible en todos los estados y es el proceso requerido en muchos de ellos. Envuelve la venta judicial de la propiedad bajo la supervisión de la corte, y utilizando las ganancias de la venta para satisfacer la hipoteca, después para satisfacer a otros acreedores y finalmente al deudor hipotecario. Ya que se trata de una acción legal, todas las partes deben de ser notificadas del juicio hipotecario, y habrá argumentos de ambas partes y algún tipo de decisión judicial que generalmente después de un juicio corto.

El Segundo tipo de ejecución hipotecaria, es el de poder de la venta y envuelve, la venta de la propiedad por el acreedor hipotecario sin la supervisión judicial. Este tipo de ejecución de hipoteca es generalmente más eficiente de tomar la propiedad hipotecada. La mayoría de los estados permiten este tipo de ejecución de hipoteca. De la venta, las ganancias van primero para pagar la deuda de la propiedad, después a los demás acreedores y finalmente al deudor.

Otos tipos de ejecución de hipoteca solamente son permitidos en algunos estados y por eso el alcance de los mismos es más limitados. Ejecución estricta es un ejemplo. En este tipo de ejecución hipotecaria cuando el deudor hipotecario no paga, la corte ordena que el deudor pague dentro de un determinado tiempo si el deudor no paga, el acreedor hipotecario automáticamente obtiene el titulo de la propiedad sin ninguna obligación de vender la propiedad. La ejecución hipotecaria estricta era el método original usada para la ejecución de una hipoteca pero hoy en día solamente se usa en los estados de New Hampshire y Vermont.

Aceleración

El concepto de aceleración es usado para determinar la cantidad que se debe de una hipoteca. La aceleración otorga al acreedor hipotecario cuando el deudor no paga, el derecho de declarar la deuda total vencida. En otras palabras, si la hipoteca es de $10,000 con pagos mensuales requeridos y el deudor hipotecario no paga la mensualidades, el acreedor puede demandarle al deudor el pago total del los $10,000 de la hipoteca.

Prácticamente todos los contratos de hipoteca contienen cláusulas de aceleración. Sin embargo no son requeridas por la ley. Si una hipoteca no contiene una cláusula de aceleración el acreedor hipotecario no tendrá más opción, que esperar a que todos los pagos se venzan o a que la corte ordene que se venda la propiedad para pagar la deuda.

PROBLEMATICA CON RESPECTO A LA DIFERENCIACION DE LAS GARANTIAS REALES:

Observamos de la anterior opinión de Aguilar Gorrondona, la problemática que se ha presentado con respecto a la diferenciación de las garantías reales. Se la ha querido establecer partiendo de la base de su constitución, y de esa manera se dice, que en el caso de la prenda, la garantía pasa a poder del acreedor y, en el de la hipoteca, la garantía permanece en su poder. Distinción esta que se fundamenta en que la hipoteca recae sobre inmuebles y la prenda sobre muebles. Pero tal como opina acertadamente Cabanellas, "... la delimitacion en este sentido puede sufrir excepciones, por cuanto que en la hipoteca pueden establecerse cláusulas especiales en el contrato constituye, lo cual elimina la complejidad hipotecaria que alcanza a terceros poseedores en caso de enajenar el bien, o cosas gravadas con hipoteca". Por otra parte, tal distinción es considerada insuficiente, al fundamentar tal distinción en la regia de que la hipoteca esta destinada a garantizar obligaciones con inmuebles por

cuanto que en el caso de las aeronaves y los buques sufre excepciones; Y lo mismo sucede con la regia en el sentido de que la prenda garantiza obligaciones con muebles, por cuanto que en materia de la moderna "prenda agraria" sufre excepción.

ENTONCES, CUAL ES LA VERDADERA DIFERENCIA ENTRE LA OBLIGACION GARANTIZADA CON HIPOTECA Y LA GARANTIZADA CON PRENDA ?

El mismo Cabanellas, concluye en este sentido lo siguiente: "... el lindero mas seguro en estas dos instituciones en el Derecho moderno, se encuentra en la formalidad solemne registral de la hipoteca, sin olvidar, u obviar que la prenda también puede constituirse por ante Notario .. .".

CLASIFICACION DE LAS HIPOTECAS.

Hipoteca legal:

Se encuentra consagrada en el Articulo 1885 y el Código Civil, que dispone:

"Tienen hipoteca legal:

1° El vendedor u enajenante, sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se deriven del acto de enajenación; bastando para ello que en instrumento de enajenación conste la obligación.

2° Y Los coherederos, socios y demás coparticipes sobre los inmuebles que pertenecen a la sucesión sociedad o comunidad, para el pago de los saldos o vueltas de las respectivas partes, bastando, asimismo, que conste en el instrumento de adjudicación la obligación de las vueltas.

3°. El menor y el entredicho,

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