Contrato De Arrendamiento De Vivienda Urbana

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

DEFINICION.

En el derecho romano se conoció bajo el concepto de la locatio conductio la cual se desarrollo en la era post Justiniana y su noción comprendía tres conceptos básicos: locatio rei (arrendamiento de cosas) locatio operarum (arrendamiento de servicios que incluye el transporte) y locatio operis faciendi (arrendamiento de obra). Esta noción fue traída a nuestras instituciones por bello como arrendamiento es decir, este concepto de la locatio conducto significaba la cesión para el goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra, , mediante una remuneración o venta.

Este concepto en nuestros días ha caído en la absolencia pues entonces se involucraban en el los elementos de varias figuras contractuales que hoy se les consideran instituciones distintas

El arrendamiento es un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente: el arrendador y el arrendatario. El primero se obliga a conceder el uso y goce de una cosa mientras que el segundo es obligado a pagar por dicho goce.

De acuerdo al Articulo 1973 del Código Civil Colombiano, el contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes que se obligan recíprocamente; una de ellas a ejecutar una obra, prestar un servicio o conceder el goce de un bien o una cosa; y la otra a pagar un precio determinado por esa obra, servicio o goce. El arrendamiento implica el uso y el disfrute de una cosa de otra persona a titulo oneroso, es decir, a cambio del pago de una suma de dinero.

ELEMENTOS

1. Se trata de un contrato

2. Es un contrato traslativo del goce de una cosa mueble o inmueble,

3. Que el goce de la cosa queda supeditado a un tiempo determinado

4. Que el contrato se hace con base en un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador como contraprestación a la obligación que asume

CARACTERISTICAS

• Bilateral

• Oneroso

• Consensual

• Conmutativo

• Tracto sucesivo

• Acto administrativo no dispositivo.

• Principal

• Nominado

• Prorrogable

Expiración del contrato de arrendamiento

El arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados en el Art. 1625 del CC:Por la convención de las partes

Por novación

Por transacción

Por remisión

Por confusión

Por declaración de nulidad, etc.

Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está añadiendo oquitando el componente de género del contrato. Se puede hablar de novación delcontrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existeuna mutación del contrato.

El Art. 2008 establece las causales de terminación del contrato:

a).Por la destrucción total de la cosa arrendada: Se supone que para que el contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario perseguía al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la cosa, el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan las relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario. La destrucción debe ser total para que ponga fin al contrato; la destrucción parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez. Se considera destrucción total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que el arrendatario se propuso. Nos e exige que la cosa desaparezca, basta que no pueda hacer el uso de la cosa arrendada.

b.)Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato:

• Contratos de duración determinada: cuando las partes han señalado tiempo deduración del arriendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Se estima que esta causal en materia de Arrendamiento de inmueble, sólo opera en los contratos mercantiles, ya que al segundo año se tiene derecho a la renovación, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario, si cumple con sus deberes puede acogerse también a la renovación.

• Contratos de duración indeterminada: cuando las partes no han estipuladoexpresamente el tiempo de duración del contrato. Se configura la figura deldesahucio,que consiste en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a laotra anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los pagos, esto es, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es mensual, etc., de la cesación del contrato. “si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por servicio especial a que se destinó la cosa arrendada o por lacostumbre del lugar, no será necesario, desahucio” (Art. 2012 del CC.) En elarrendamiento de inmuebles el desahucio opera conforme a las normas especiales.c.

Por la extinción del derecho del arrendador:

Sólo opera cuando el arrendador arrienda por ministerio de la justicia, como en el caso del secuestre..

Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto.

A. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Existen dos regímenes:

Ley 56 de 1985

Ley 820 de 2003

Con La ley 56 de 1985 el país conoció un nuevo régimen de arrendamiento después de una masiva expedición de normas; esta ley fue reglamentada por el decreto 1816 del 6 de Agosto de 1990; tanto la ley como la mayor parte del articulado de su decreto reglamentario, fueron derogados por el articulo 43 de la ley 820 de 2003.

Con fecha del 10 de Julio del 2003 se expidió la ley 820, disposición que aunque nueva conserva una estructura muy similar a la anterior. Esta ley divide su regulación en tres partes:

Sustantiva (artículos 1 al 27)

Administrativa (artículos 28 al 34)

Naturaleza procesal (artículos 35 al 40)

El contrato de arrendamiento puede ser en forma verbal o escrita.

La ley 56 de 1985 exige al igual que la ley 820 de 03 formalidades del contrato de arrendamiento, lo que significa que el contrato de arrendamiento no es consensual sino solemne

OBJETO

De la ley: EL artículo 1° de la ley 820 del 2003 tiene por objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda.

La Ley 820 de 2003 solo es aplicable a los contratos de arrendamiento que versen sobre los inmuebles urbanos destinados a habitación. Por lo tanto no rige:

- “Para los inmuebles de uso estrictamente profesionales, dados en goce para temporadas de estaciones, parqueaderos, garajes, sitios de estacionamiento, colegios, jardines.

- Para los inmuebles arrendados

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