Curso Evaluación de Proyectos Inmobiliarios

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OBJETIVO

El curso “Evaluación de Proyectos Inmobiliarios” profundiza en los conceptos, procedimientos y métricas analíticas para la toma de decisiones de inversión en proyectos inmobiliarios. El alumno tendrá acceso a avanzados modelos financieros que utilizará como herramienta para la evaluación de proyectos de uso habitacional y comercial.

Sesión 1 (Introducción a la Evaluación de Proyectos Inmobiliarios): El alumno aprenderá a interpretar el efecto de los principales supuestos de un modelo financiero. Entre ellos se describen los supuestos macroeconómicos, fiscales, comerciales, de desarrollo, financieros, entre otros.

Sesión 2 (Métricas financiero-inmobiliarias): Se explicarán métricas como el valor presente neto, la tasa interna de retorno del proyecto y de los accionistas, el retorno cash-on-cash, múltiplo de capital, margen NOI, tasa de capitalización de entrada y de salida, ratio de cobertura de servicio de la deuda, aforo, entre otros.

Sesión 3 (Apalancamiento Financiero): El alumno conocerá los efectos del apalancamiento en proyectos inmobiliarios comerciales y habitacionales. Se explicarán diversos tipos de financiamiento como el tradicional crédito puente utilizado para el financiamiento de vivienda, créditos a largo plazo (permanentes) y mezzanine. En esta sesión se explicarán métricas financieras como el ratio de cobertura de servicio de la deuda, aforo, monto de crédito a valor (Loan-to-value, por sus siglas en inglés), monto de crédito a costo (Loan-to-cost, por sus siglas en inglés), apalancamiento positivo y negativo, entre otros conceptos generalmente utilizados por instituciones financieras para evaluar un proyecto inmobiliario.

Sesión 4 (Proformas Inmobiliarios): Se realizará una explicación de los diferentes tipos de inversión inmobiliarias por su relación riesgo-retorno: propiedades estabilizadas (Core, por sus siglas en inglés), remodelación o conversión (value-add, por sus siglas en inglés) y de desarrollo (opportunistic, por sus siglas en inglés). Se explicarán las principales partidas utilizadas en los modelos financieros inmobiliarios (Proforma, por sus siglas en inglés) para evaluar los tres tipos de inversiones explicadas anteriormente.

Sesión 5 (Análisis de Sensibilidades): El alumno entenderá la forma en que se puede realizar un análisis de sensibilidades a las variables de mayor impacto a los retornos en Excel y se interpretarán los resultados.

Sesión 6 (Opciones Reales y el Valor de la Tierra): Se dará una introducción y ejemplo a la evaluación de un proyecto a través de la metodología de opciones reales en el contexto de calcular el valor de la tierra.

Sesión 7 (Caso de Estudio Desarrollo de Vivienda Vertical): Se realizará en conjunto con el alumno un caso de estudio de evaluación de un proyecto inmobiliario de vivienda vertical.

Sesión 8 (Caso de Estudio Desarrollo de Centro Comercial): Se realizará en conjunto con el alumno un caso de estudio de la evaluación del desarrollo de un centro comercial.

TEMARIO

∙         Sesión 1: Introducción a la Evaluación de Proyectos Inmobiliarios

∙         Sesión 2: Métricas Financiero-Inmobiliarias

∙         Sesión 3: Apalancamiento Financiero

∙         Sesión 4: Apalancamiento Financiero Avanzado

∙         Sesión 5: Proformas Inmobiliarios

∙         Sesión 6: Análisis de Sensibilidades

∙         Sesión 7: Caso de Estudio Desarrollo de Vivienda Vertical

∙         Sesión 8: Caso de Estudio Desarrollo de Centro Comercial

DESARROLLO

Sesión 1 (Introducción a la Evaluación de Proyectos Inmobiliarios)

Tipos de Inversión Inmobiliarias

Supuestos

1. Supuestos Macroeconómicos

1. Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
2. Índice Nacional Precio al Productor (INPP)
3. Tasa Interbancaria de Equilibrio (TIIE)
4. Tasa Libre de Riesgo

1. CETES 28 días
2. Bono M

1. Supuestos Fiscales

1. IVA
2. ISR

1. Supuestos de Mercado

1. Absorción de venta/renta
2. Precio de Venta/renta
3. Otros Ingresos

1. Supuestos de Desarrollo

1. Costos Blandos

1. Licencias y Permisos
2. Proyecto Ejecutivo
3. Gastos de Administración
4. Gastos de Comercialización

1. Costos Duros

1. Costos de Demolición y Construcción

Costos de Construcción

Curva S

Factibilidad Comercial

Estudio de Mercado

• Vivienda: Softec / TINSA
• Hotelero: DataTur
• Oficinas:
• Retail: Mac Arquitectos

Factibilidad Técnica

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