Como Financiar Un Proyecto Inmobiliario

Como financiar un proyecto inmobiliario con aportaciones económicas de uno o varios inversores a los cuales se les ofrece una rentabilidad del i % anual sobre los capitales aportados.

Introducción

Los proyectos de inversión inmobiliaria que se financian a través de los apoyos que presta la Banca a los Promotores, presentan a veces un grado de dificultad debido en la mayoría de las ocasiones a que estos promotores no disponen de la infraestructura económica necesaria (solvencia) que les permita acceder a estos créditos de una forma total y efectiva.

Algunos de estos proyectos, los que realizan pequeños promotores y que comparados con los de otros mejor considerados - los grandes -, podrían considerarse como pequeños. Desde nuestra óptica profesional consideramos que estos proyectos revisten una gran importancia, puesto que el numero de pequeños y medianos promotores-constructores en la Comunidad Autónoma de Madrid y otras Comunidades Autónomas limítrofes, representan casi el 90% de este colectivo empresarial.

El boom de la construcción que tuvimos en décadas pasadas vuelve a producirse nuevamente a partir de 1998. La demanda de viviendas se anima, sobre todo por el precio del dinero asequible a los bolsillos menos favorecidos, que ya pueden comprar una vivienda en condiciones muy ventajosas. Todavía podrían conseguirse mejores precios si se pudiera acceder a suelo a buen precio, y esto sólo puede ocurrir en zonas alejadas de la capital, donde la repercusión es menor.

Esta situación aparentemente favorable para la evolución del mercado, no cambia en nada la actitud de las entidades financieras que siguen limitando sus apoyos crediticios a los pequeños y medianos promotores, o al menos, siguen manteniendo unas normas muy rígidas de evaluación financiera de los proyectos que éstos les presentan, para determinar la viabilidad del proyecto y su rentabilidad.

De esta forma no incurren en excesivas complicaciones, y los proyectos inmobiliarios que en estos momentos puedan estar analizando, se les sigue aplicando con rigurosidad la normativa a que antes nos referíamos. Así pues, si nos encontramos con un promotor que tiene un buen proyecto para construir viviendas, pero que no da la talla para acceder a los créditos "al promotor" que concede la Banca, "este proyecto", por muy interesante que sea, queda apartado y olvidado.

El propósito de este informe es presentar, de una forma sucintamente indicativa, unas normas que nos sirven de pauta para acceder a una FINANCIACIÓN REAL Y EFECTIVA, como alternativa a las que tradicionalmente vienen efectuando los Bancos y otras entidades financieras similares.

Como indicamos en el encabezamiento de este informe, esta financiación proviene preferentemente de inversores privados, a los cuales se les recomienda realizar una determinada inversión, con las garantías que más adelante se especifican.

Parámetros que definen una inversión inmobiliaria.

Un proyecto inmobiliario queda caracterizado en su variante económica, por tres parámetros básicos:

El pago del solar.

La realización de la obra

Los flujos de tesorería, generados a lo largo de la promoción, por la venta de las unidades a construir.

El pago del solar (o su aportación) se entiende, lo que el promotor debe de desembolsar para que el proyecto de construcción comience a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la inversión, este parámetro queda reducido a una cifra única, a la cual habrá se le habrá incluido otros conceptos como: honorarios técnicos, licencias e impuestos municipales, notarios, registros, etc.

El segundo punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el promotor ha de realizar en el transcurso de la obra. Desde la excavación, pasando por las diversas etapas, hasta el remate de detalles y finalización de la obra, serán desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta frecuencia el pago de esta inversión no está formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas-- entregas a cuenta al constructor, letras de cobertura, etc.--, es decir, el pago de la inversión, dentro del tiempo que dura la misma, se fracciona.

El "flujo de caja" genera dos corrientes de signo opuesto:

la corriente de cobros y

la corriente de pagos.

Los cobros corresponden a los ingresos atribuibles a la venta de unidades inmobiliarias que componen la promoción: entregas a cuenta de los clientes, letras con vencimiento durante la ejecución de la obra, etc. Entre los pagos habría que considerar los ordinarios y los extraordinarios.

Los ordinarios son los compromisos adquiridos con el constructor o si el promotor es a la vez constructor, con los distintos similares que intervienen en la obra en partidas cuyos pagos están pactados previamente mediante contrato.

Los extraordinarios son aquellos que se pueden producir a lo largo de la ejecución del proyecto, como por ejemplo, un crédito puente, para situaciones transitorias de falta de liquidez.

VENTAJAS DEL PROMOTOR SI DISPONE DE UN CASH-FLOW PERMANENTE PARA LA REALIZACIÓN DE LA OBRA.

Cuando comentábamos antes los parámetros que definen una inversión inmobiliaria, hemos definido los rendimientos de la inversión por medio de sus flujos de caja: COBROS y PAGOS - versus - INGRESOS y COSTES.

Damos por establecidas las diferencias conceptuales que existen entre los componentes de los flujos de caja (cobros y pagos) y de los beneficios (ingresos menos costes). De un buen control permanente de la gestión, permitirá al promotor obtener los beneficios esperados.

Como es obvio el Promotor para iniciar una promoción deberá disponer de un fondo de maniobra, lo suficientemente holgado, que le permita acometer el nuevo proyecto y cubrir perfectamente los parámetros de la inversión vía autofinanciación, al menos los referidos al solar y otros gastos ya detallados.

Nuestro sistema de captación de aportaciones dinerarias por parte de los inversores, permitirá al promotor realizar el proyecto de inversión inmobiliaria, sabiendo de antemano que los fondos necesarios para construir están depositados en el Banco, que garantiza la operación, pudiendo disponer de ellos a medida que la obra lo vaya precisando, en los distintos tramos de la ejecución.

Históricamente el promotor trabaja con flujos de caja derivados de los ingresos generados por la venta anticipada de unidades inmobiliarias. Normalmente tiene dificultades, porque indudablemente los costes que configuran la promoción, muchas veces

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