FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

DIRECCIÓN DE CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS        [pic 1][pic 2]

[pic 3]

MAESTRÍA EN GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Asignatura        :        Formulación y Evaluación de proyectos

Docente        :        Ingrid Elizabeth Guevara Jiménez

Entregable        :        Tarea Semana 01

Alumnos        :        Christian M. Vasquez Lozada

Lima – 2022

1. El costo de construcción de un edificio se deriva, entre otras, de las características imprescindibles que los clientes desean encontrar en las unidades inmobiliarias respectivas.  

A estas características imprescindibles se les denomina REQUISITOS DEL CLIENTE. Si el cliente no encuentra tales características, simplemente, no compra el inmueble. Si estamos planeando construir un edificio de departamentos unipersonales en el distrito de Miraflores, orientado a clientes de clase media alta, profesionales solteros y sin hijos, defina 10 requisitos del cliente.  Asimismo, indique en cada caso si satisfacer el requisito implicará elevar el monto de la inversión, o el costo o el gasto de la empresa.  Sustente.

1. INTRODUCCIÓN,

Cuando una empresa se dedica a la construcción de inmuebles sea para venta, alquiler u otro fin comercial debe en etapa de pre inversión realizar estudios de mercado y de factibilidad en busca de cumplir sus primeros dos objetivos y avanzar en el desarrollo del proyecto inmobiliario, estos son:

1. Delimitar el mercado donde construirá y comercializará su producto inmobiliario y,
2. Determinar quién será su público objetivo.

Determinar quién será su público objetivo requiere crear un “arquetipo de persona” que consumirá el producto inmobiliario, esto es lo mismo que tener que segmentar el mercado y definir qué características tendrá ese cliente ideal que se acercará al departamento en la pre venta y dirá: ¡Este es el departamento que busco!

Cuando escuchamos al cliente manifestar sus necesidades nos expresa sus requisitos, los cuales lo podemos interpretar como necesidades actuales y quizá no las manifiestan con especificidad, pero la pregunta sería son estos requisitos los suficientes para entender que es lo que quiere realmente. Son suficientes para comenzar a enrumbar un proyecto inmobiliario. A continuación, daré los requisitos los más detallados del segmento de los departamentos.

1. DESARROLLO DE LA TAREA,

Por las características que tiene el enunciado, el arquetipo de nuestro cliente probablemente se trate de jóvenes profesionales de ambos sexos entre 25 y 35 años de edad y que gozan o están comenzando a gozar de una estabilidad económica y una vida laboral y social activa, por lo que sus requisitos podrían ser:

1. Desean un departamento con un ambiente amplio sin espacios delimitados e iluminado, y no un departamento tradicional con varios ambientes. – La razón es que es una sola persona y probablemente se me ocurre un departamento tipo LOFT (con techos amplios y con ambientes integrados que serían los de la cocina, sala y comedor principalmente) pues lo que desean es sensación de propiedad y libertad. En este caso “No se elevaría el monto de la inversión para satisfacer este requisito” ya que son 80 m2 en promedio que serían suficientes para que viva una sola persona soltera y sin hijos.

Tendríamos entonces que ver los siguientes requisitos que ese segmente de cliente requiere para ver si en cada caso se incrementaría o no el monto de la inversión.

1. Desean que el dormitorio se ubique en un segundo piso tipo Dúplex. – Sin perder el tipo de diseño LOFT descrito en el punto uno pues probablemente dentro del ambiente amplio e integrado el o la joven requiera cierta privacidad en su dormitorio, y un diseño tipo Dúplex no caería mal en el diseño de interior donde el joven tendría reuniones sociales o fiestas que requieran esa privacidad. En este caso “Si se elevaría el monto de la inversión toda vez que, si bien es un área pequeña para una sola persona, pues se aumenta el área ocupada con un piso adicional con variaciones en el diseño con mayor costo / m2.

1. Departamento con un ambiente marcado para el estudio y el trabajo home office así mismo ambientes de entretenimiento dentro de la sala. – La razón es que el joven profesional por ser joven pasaría buena parte del tiempo trabajando bajo modalidad Home office, y por ser socialmente activo demandaría una distribución interior que le permita tener ese espacio para el estudio, para el trabajo e incluso para ratos de ocio con espacios de entretenimiento. En este caso “No necesariamente demandaría un mayor monto de inversión, pero si demanda un mayor diseño de interiores probablemente si se elevaría el costo / m2” toda vez que es cuestión solamente de optimizar la distribución interior amoblada para atender estos requisitos: Se mantienen las mismas áreas ocupadas.

1. Departamento sencillo. – Salvo excepciones pienso que un joven soltero y sin hijos requiere dedicar mucho más tiempo a la vida social y el trabajo que a la vida hogareña no interesándole la complejidad con una mayor área que se tornaría innecesaria. Por ejemplo:

• No necesita área para lavado: Acude a servicios externos de lavandería.
• No necesita una recibidor, pasillos o sala de estar: Está la sala, comedor y cocina integrada.
• No necesita varias habitaciones: Con una basta.
• No necesitan más de dos baños: con un baño y medio basta (uno personal / medio para visitas)
• No necesita tragaluz: Con una terraza bajo diseño arquitectónico y amplia mampara basta.

En este caso “No se elevaría el monto de la inversión para satisfacer este requisito” pues se está orientando a contar con un departamento sencillo y no complejo por lo ya explicado. Tendríamos entonces que ver los siguientes requisitos que ese segmento de cliente requiere para ver si en cada caso se incrementaría o no el monto de la inversión…. Siendo de clase media alta.

...