Enajenacion De Bienes Inmuebles

NAJENACION DE BIENES INMUEBLES

La gran mayoría de las Personas Físicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, ¿Cuánto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer.

Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya que en el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.

Artículo 9 LIVA.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:

I. El suelo.

II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.

Artículo 109 LISR. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

…………

XV. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.

El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.

Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitación, y se esta exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentación que se menciona en el articulo 130 del RLISR.

Articulo 130 RLISR. Para los efectos del inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:

I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble, expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio del bien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.

II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.

III. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

El calcular el ISR por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles no es difícil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artículo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente.

Articulo 154 LISR.- Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.

…………..

Aparentemente se ve complicado y difícil de entender, pero si lo analizamos detalladamente, se vera que de complicado no tiene nada y de difícil tampoco, ya que si leemos y releemos varias veces el parrafo, entenderemos lo que dice.

Para detallarlo y poderlo entender de manera clara, rápida y sin complicaciones (porque habrá personas que estén muy ocupadas como para leer y releer el parrafo), lo analizaremos con un caso practico.

El Sr. TERRA TENIENTE ACAPARADOR, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operación, y nos da la siguiente información.

Costo de adquisición $100,000.00

Costo de venta $750,000.00

Fecha de adquisición 20/02/1994

Fecha de venta 27/06/2009

Una vez obtenidos los datos necesarios para determinar el pago provisional de ISR, Por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, lo primero que hay que hacer, es actualizar el costo de adquisición, tal y como se indica en las fracciones I Y II del articulo 151 de la LISR. Y dice los siguientes.

Articulo 151 LISR.- Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:

I.-Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

II.-El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican

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