AVALÚO DE BIENES INMUEBLES

ENSAYO DE EL AVALÚO DE BIENES INMUEBLES

Cuando nos referimos a bienes inmuebles, decimos que son todas aquellas cosas susceptibles de satisfacer necesidades humanas; de las cuales se generan derechos que forman parte de un patrimonio, siendo susceptibles de valor.

El valor de un bien inmueble es aquel expresado en términos monetarios, es la cantidad de dinero en las que un vendedor estaría dispuesto a vender y un comprador a adquirirlo, sin presión o influencia alguna.

Con lo expuesto anteriormente sobre que es un bien inmueble, y lo que definimos por valor, podemos entonces definir lo que es un avalúo de bienes inmuebles, siendo este la estimación de valor de un inmueble; es determinar su valor comercial de aquellos bienes fijos que no se pueden trasladar, donde valor significa la valía monetaria o utilidad de un objeto para alguien para algún propósito, tomando como base una serie de características como son: localización, calidad del inmueble, condiciones ambientales y topográficas, vías de acceso, entre otras. El avalúo se presenta a través de un informe o reporte escrito, donde se especifica el valor del inmueble, obtenido en base a las características mencionadas y a un análisis de factores que intervienen en el mercado. Es importante señalar que el avalúo es considerado en la toma de decisiones que involucre cambios de propiedad, una remodelación, demolición o renta del mismo. El objetivo principal es estimar como ya bien lo referimos, el valor de un bien, proporcionando las bases firmes para tomar las decisiones.

Podemos mencionar los pasos a seguir para realizar un avalúo de un Bien Inmueble:

1. Se busca un Perito para realizar el avalúo del bien inmueble según las necesidades requeridas.

2. Se define el objeto y propósito del avalúo, para el bien inmueble.

3. Se fija el día y hora de inspección que se hará de forma presente en el bien inmueble para calcular su valor.

4. Se verifica la ubicación del inmueble de acuerdo a los datos proporcionados.

5. Se le pide al solicitante los antecedentes registrales del bien.

6. Se selecciona el método de valuación correspondiente a los antecedentes y la planeación del avalúo anterior, estos métodos pueden ser: enfoque de mercado, enfoque de costos y enfoque de ingresos.

7. De acuerdo al método seleccionado se hace una estimación del valor.

8. Después de haber corroborado estos datos y verificar que todo esté en orden se acentúa la estimación del valor comercial del inmueble.

9. Se manda el reporte del avaluó al solicitante con la estimación del valor actual que se ha deducido después de practicar el avalúo.

10. Contempla su decisión de realizar el avalúo y por consiguiente escriturar el inmueble y mandarlo a una notaría.

11. Se realiza el documento certificado.

12. Se hace el acta para que el solicitante realice el pago de Impuesto de Traslado de Dominio.

13. Se factura y entrega el avalúo al solicitante con eso termina el procedimiento.

Métodos o Técnicas para el Cálculo del Avalúo

Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles son un tema muy discutido por los diversos profesionales del área de valoración inmobiliaria ya que no cuentan con procedimientos que permitan la homologación del proceso, lo que conlleva a que existan formas diferentes de abordar el tema valuatorio. Este valor se deduce de:

a) Valuación directa o valor intrínseco, compuesto del valor del terreno, de las construcciones y de las mejoras.

b) Valuación indirecta o valor de renta, calculado con base a la renta

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