Flujo de efectivo de proyecto de inversión

Pregunta 7: (30 puntos) Axel Bove compra una casa por $ 195.000.000.- con el propósito de arrendarla través de una inmobiliaria que le cobra una comisión del 10 % sobre el valor del canon de arrendamiento definido en $ 2.000.000.- mensuales durante el primer año, el cual se incrementará en un 3 % anual correspondiente a la inflación esperada para los próximos 5 años.  Se espera vender la casa al final del año 5 por $ 212.500.000.- teniendo en cuenta la valorización del sector. El valor anual del impuesto de contribuciones es equivalente al 1,2 % sobre el avalúo fiscal que es de $ 120.000.000.  La casa se depreciará en línea recta con una vida útil de 20 años. Si la tasa de impuestos es del 35 % y la tasa de oportunidad de Axel Bove es del 14 % efectiva anual,  Determinar si hizo un buen o mal negocio y justifique con los cálculos respectivos.

Se desprende del enunciado que el valor del canon de arrendamiento es $2.000.000 mensuales durante el primer año. Además se indica un horizonte de evaluación de 5 años.

El flujo de caja de este proyecto se construye a partir de periodos anuales, es necesario expresar en términos anuales el valor de los arriendos mensuales.

Cálculo de ingresos anuales por arrendamientos

Valor arriendo para el 1er año: $2.000.000 x 12 = $24.000.000

Como se indica en el enunciado, luego del 1er año el valor canon se incrementa en un 3%.

Valor arriendo para el 2do año: $2.000.000 x (1 + 0,03) x 12 = $24.720.000

Valor arriendo para el 3er año: $2.000.000 x (1,03)2 x 12 = $25.461.600

Valor arriendo para el 4to año: $2.000.000 x (1,03)3 x 12 = $26.225.448

Valor arriendo para el 5to año: $2.000.000 x (1,03)4 x 12 = $27.012.211

Cálculo de las comisiones por año

Valor comisión año 1: $24.000.000 x 0,1 = $2.400.000

Valor comisión año 2: $24.720.000 x 0,1 = $2.472.000

Valor comisión año 3: $25.461.600 x 0,1 = $2.546.160

Valor comisión año 4: $24.000.000 x 0,1 = $2.622.545

Valor comisión año 5: $24.000.000 x 0,1 = $2.701.221

Cálculo del valor de los arriendos netos anuales

Valor arriendo neto año 1: $24.000.000 - $2.400.000 = $21.600.000

Valor arriendo neto año 2: $24.720.000 - $2.472.000 = $22.248.000

Valor arriendo neto año 3: $25.461.600 - $2.546.160 = $22.915.440

Valor arriendo neto año 4: $26.225.448 - $2.622.545 = $23.602.903

Valor arriendo neto año 5: $27.012.211 - $2.701.221 = $24.310.990

Cálculo de la depreciación

Depreciación = 195.000.000 / 20 = $9.750.000

La casa tiene una depreciación en línea recta, por lo tanto se divide el valor de compra entre su vida útil.

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