INFORMACION A FACILITAR EN LA PROMOCION DE VIVIENDAS

En materia de la adquisición de las viviendas por los consumidores y usuarios, cuando la misma se realiza en el curso de una operación de promoción de carácter empresarial, la responsabilidad contractual que puede surgir para la entidad promotora se ha visto en gran medida influenciada por la legislación tuitiva de los consumidores y usuarios en la RDLeg. 1/2007 de 16 noviembre 2007 y en el RD 515/1989 de 21 abril 1989 , sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, de forma que las posibles acciones que el comprador tiene en el Código Civil para reclamar por defecto de cabida o por vicios ocultos, e incluso las que se derivan de una falta de la obligación de entrega, deben completarse con lo que se desprende de las citadas disposiciones en cuanto a la necesidad de informar debidamente al consumidor sobre las verdaderas características de la vivienda que adquiere.

No se trata en estos casos de reclamar con base a las normas que regulan el saneamiento por vicios o defectos ocultos, con la consecuencia de que si los defectos se encuentran manifiestos o a la vista del comprador este pierde el derecho a la reclamación.

Tampoco se trata de resolver si existe un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa vendida, y si, por su esencialidad, este incumplimiento permite accionar con base al art.1124 CC , solicitando la resolución o el cumplimiento del contrato.

E incluso tampoco se trata de accionar con base a una responsabilidad por dolo en el vendedor o error en el comprador, de forma que la reparación de los defectos surja de la intención dolosa buscada por el vendedor de propósito para contratar o del error sobre las calidades de lo vendido por el consumidor que adquiere.

En estos casos en los que la vivienda se entrega con unas características diferentes de lo pactado, la responsabilidad del vendedor nace del incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa del art.1461 CC , porque, por disposición legal, las características con las que la vivienda aparece en el proyecto de ejecución o en el contrato de compraventa pasan a formar parte de la misma obligación de entrega de la cosa, como un añadido a la obligación genérica de entrega de la vivienda que se vende. De forma parecida a cuando se vende una vivienda o un local, haciendo constar en el contrato que junto con el inmueble se adquieren unos determinados elementos o accesorios, ya se encuentren estos en el inmueble cuando se compra, ya falten por cualquier causa, en cuyo caso el comprador tiene acción para reclamarlos porque los ha comprado hasta tanto el vendedor no cumpla con su obligación de entrega de los mismos.

En la promoción de venta de viviendas dirigidas a consumidores la obligación de entrega no se cumple entregando solamente la vivienda tal y como se encuentra cuando el comprador toma posesión de la misma, sino que esta obligación también se extiende al resto de sus elementos o accesorios con los que la vivienda aparece definida en el contrato, o incluso en el proyecto de ejecución, que de esta manera pasa a formar parte del contenido contractual. [pic 1]

Normativa aplicable

• CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS

• FICHA TÉCNICA

Cuando en el marco de una actividad empresarial o profesional, se realice la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, le es de aplicación el RD 515/1989 de 21 abril 1989 , sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas. STSJ País Vasco Sala de lo Contencioso-Administrativo de 27 enero 2000 

No resulta aplicable la norma a una inmobiliaria que se limita a realizar una labor de corretaje, y es ajena por completo al proceso constructivo, es decir, cuando se ha limitado a vender las viviendas sin haber tenido intervención alguna en la redacción del proyecto ni en la memoria de las calidades de las mismas. SAP Navarra de 21 marzo 2000 

También es aplicable la RDLeg. 1/2007 de 16 noviembre 2007 ,  General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como el RD 1945/1983 de 22 junio 1983 ,  por el que se Regulan las Infracciones y Sanciones en materia de Defensa del Consumidor y de la Producción Agro-Alimentaria. [pic 2]

En el caso de Viviendas de Protección Oficial, el RD 515/1989 de 21 abril 1989 tendrá caracter supletorio respecto de lo establecido en su legislación específica. dad.1 RD 515/1989 de 21 abril 1989 

El RD 515/1989 de 21 abril 1989 será de aplicación supletoria respecto de las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios. dad.2 RD 515/1989 de 21 abril 1989 

Como excepción, el art.3.2 RD 515/1989 de 21 abril 1989 y el art.10 RD 515/1989 de 21 abril 1989 , tendrán vigencia en todo el Estado, en virtud de lo dispuesto en el art.149.1 CE regla 8ª.

La regulación autonómica en materia de consumidores se encuentra en las siguientes leyes:

• - Andalucía:
• D Andalucía 218/2005 de 11 octubre 2005 , por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.
• Ley Andalucía 13/2003 de 17 diciembre 2003 de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.
• - Aragón:
• Ley Aragón 16/2006 de 28 diciembre 2006 , de Protección y Defensa de los Consumidores y Usuarios de Aragón.
• - Canarias:
• Ley Canarias 3/2003 de 12 febrero 2003 , del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de Canarias
• - Cantabria:
• Ley Cantabria 1/2006 de 7 marzo 2006 , de Defensa de los Consumidores y Usuarios.
• - Castilla la Mancha:
• Ley Castilla-La Mancha 3/1995 de 9 marzo 1995 ,  del Estatuto del Consumidor.
• - Castilla y León:
• Ley Castilla y León 11/1998 de 5 diciembre 1998 , para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
• - Cataluña:
• Ley Cataluña 3/1993 de 5 marzo 1993 ,  del Estatuto del Consumidor.
• Ley Cataluña 1/1990 de 8 enero 1990 , sobre la Disciplina del Mercado y de Defensa de los Consumidores y de los Usuarios.
• - Comunidad Valenciana:
• Ley C. Valenciana 2/1987 de 9 abril 1987 , de Estatuto de Consumidores y Usuarios. Modificada por la Ley 12/2004, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat Valenciana.
• - Extremadura:
• Ley Extremadura 6/2001 de 24 mayo 2001 , del Estatuto de los Consumidores.
• - Galicia:
• Ley Galicia 12/1984 de 28 diciembre 1984  del Estatuto Gallego del Consumidor y Usuario.
• - Islas Baleares:
• Ley Baleares 1/1998 de 10 marzo 1998 , del Estatuto de los Consumidores y Usuarios.
• - Madrid:
• Ley Madrid 11/1998 de 9 julio 1998 , de Protección de los Consumidores. Modificada por la Ley 5/2004, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas.
• - Murcia:
• Ley Murcia 4/1996 de 14 junio 1996 , del Estatuto de los Consumidores y Usuarios.
• - Navarra
• LForal Navarra 7/2006 de 20 junio 2006 , de Defensa de los Consumidores y Usuarios
• - País Vasco:
• Ley País Vasco 10/1981 de 18 noviembre 1981 ,  del Estatuto del Consumidor.
• - Principado de Asturias:
• Ley Asturias 11/2002 de 2 diciembre 2002 , de los Consumidores y Usuarios.

También resulta aplicable toda la normativa estatal y autonómica sobre control y calidad de la edificación.

INFORMACION A FACILITAR AL CONSUMIDOR

Cuestiones generales

• CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS

• FICHA TÉCNICA

Sobre las compraventas de viviendas, y especialmente de las que se hallan en construcción, se ha venido produciendo una creciente regulación normativa a fin de proteger al comprador de eventuales incumplimientos de los vendedores, frecuentemente empresas constructoras-promotoras que perciben unas cantidades considerables que vienen a representar las mayores cargas a soportar por las familias a lo largo de las vidas de sus integrantes, lo que supone que cualquier perjuicio en esta campo tiene unas repercusiones de mayor gravedad que en otros de la actividad negocial.

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