Reformas Tributarias

¿Sabe usted cómo determinar el IGV por la 1ª venta de inmuebles?

Definición de constructor, hechos gravados,

base imponible y supuesto de exoneración

Carlos

BASSALLO RAMOS

La 1ª venta de inmuebles es un supuesto afecto con el

IGV cuando es realizado por un sujeto que califique como

constructor. No obstante, existen supuestos en los que

tal operación resultará exonerada y, cuando esté afecta,

a la base imponible se le deberá excluir el valor del terreno,

de acuerdo a la norma reglamentaria. Veamos cómo

el legislador tributario ha establecido un tratamiento especial

para este sector.

1. Introducción

El TUO de la Ley del IGV, aprobado por el

Decreto Supremo Nº 055-99-EF (15/04/1999),

contiene como operación gravada con dicho

impuesto a la primera venta de inmuebles

que realicen los constructores de los

mismos, y sin embargo, también existen

otras situaciones, que siendo en realidad

segundas o terceras ventas, podrían resultar

gravadas con el IGV.

Por otro lado, la misma norma establece

un supuesto de exoneración, popularmente

vinculado a la venta de inmuebles del

Programa MiVivienda, lo cual no es del todo

cierto como veremos más adelante, pues

las condiciones y requisitos para gozar del

beneficio ya no están asociadas a tal forma

de adquirir inmuebles.

Otro tema de interés es el relacionado al

sujeto del impuesto en la hipótesis bajo

análisis, es decir, al denominado “constructor”

del bien inmueble, definición directamente

relacionada con el hecho económico

incluido como afecto.

Finalmente, en relación a la base imponible,

como quiera que el terreno no está gravado,

la norma permite su exclusión, para lo cual

establece una presunción respecto de su

valor, generando en la práctica la aplicación

de una tasa diferenciada, pero principalmente,

un efecto directo sobre el crédito

fiscal.

2. Operaciones consideradas

como primera venta de inmuebles

Comencemos por decir, que el IGV afecta

la primera operación de venta en la que un

determinado inmueble está comprometido,

es decir, cada vez que un inmueble nuevo

o recién construido es vendido bajo los parámetros

que analizaremos más adelante,

nace el IGV por única vez (ya veremos que

hay excepciones) para ese inmueble.

Así, si el mismo sujeto vende otro inmueble

al día siguiente, la operación también

estará gravada, pues se trata de otro bien

que se está vendiendo por primera vez.

Como vemos, la operación sujeta a tributación

es

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