CONTRATO DE COMPRA VENTA

ENSAYO SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA

Nuestro Código Civil en su artículo 1529 define a la Compra-Venta como: “El vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la Compra-Venta es el más importante de los contratos de cambio, constituyéndose en la base del movimiento económico mundial. Así para Messineo la Compra-Venta es el principal vehículo de circulación de la riqueza.

Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato, siendo más bien, que con mayor frecuencia, otros contratos son accesorios a él, como la Compra- Venta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de las partes. También es un contrato oneroso, pues una de sus características principales, es transferir la propiedad del bien a cambio de un precio determinado, caso contrario estaríamos frente a otro tipo de contrato como la Donación. Es un contrato conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.

Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo acuerdo de las voluntades entre las partes, y no está sujeto a formalidad alguna, no obstante para que se adquiera la propiedad

absoluta de un bien inmueble, será necesario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

En muchas oportunidades confundimos el Contrato de Compra- Venta con otros contratos tipicos. Con el contrato de Permuta, donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo la propiedad a cambio de la propiedad del otro bien, y cada una de las partes es comprador y vendedor simultáneamente, comprador del bien cuya propiedad se le transmite y vendedor del bien cuya propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo que se llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas.

La diferencia entre la Compra-venta y la permuta, es que en el primero se intercambia el bien por un precio y en el segundo se intercambian bienes. Como se observa no hay mayor confusión en

diferenciar estos contratos, presentándose el problema cuando por un lado se transmite la propiedad de un bien y del otro, se transmite también la propiedad de un bien y adicionalmente se establece un precio. De qué hablamos aquí de una Permuta o una Compra- Venta?.

Nuestro Código Civil adopta una Tésis Subjetiva y en forma residual objetiva. Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Código Sustantivo señala que debemos estar a Intención manifiesta

de las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al Contrato.

Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de Compra-Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo 1531 del mismo Cuerpo Legal señala:..”si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará, de acuerdo a la común intención de las partes, independientemente de la denominación que se le de. Si en caso las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se aplica un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es, será Permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y será Compra-Venta, cuando el bien sea inferior al dinero entregado.

Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el Contrato de Arrendamiento. Mientras que con la Compra-Venta, la finalidad económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del bien, en el Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del uso. Aunque obviamente no confundimos la esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos supuestos que causan confusión. Un primer caso sería cuando estamos frente a un contrato por el que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o hacer nuestros los frutos del bien. Aquí estaremos frente a un

Arrendamiento o una Compra-Venta?. Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los frutos se le está concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos, no constituyendo una compra-venta, sino que se enmarca dentro del acuerdo establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el sentido, que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos. De otro lado, si al poseedor no se le ha dado la posibilidad de extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos, sino que por el contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del bien, ahí, si estamos frente a una Compra-Venta de Frutos . En éste caso, si se permite que una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que pueda sacar por si misma y sin ayuda, es una compra-venta de frutos. Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a otra el derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a cambio un precio en dinero. En éste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con un Pacto de Extracción de sus productos por una renta determinada, aquí se incluirá el pago del uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de los productos, como un contrato mixto. Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de Arrensamiento en el que se estipula que al cabo de una determinada cantidad de tiempo, siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades convenidas se producirá la transmisión de la propiedad. Respecto a éste caso, la doctrina lo ha denominado como Arrendamiento-Venta, otros lo llaman Arrendamiento con Opción de Compra, lo que creemos equivocado, pues , estamos frente a un Contrato de Compra-Venta con Reserva de propiedad, una compra-venta a plazos con transmisión de propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las denominadas rentas son cuotas del precio, porque la finalidad económica que se persigue es la transmisión de la propiedad y no el uso. El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto cuando prescribe que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 que hacen referencia a la Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los contratos de Arrendamiento por el efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que ordena esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente laspartes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde aclaran el sentido de sus Cláusulas.

En cuanto al Arrendamiento con Opción de Compra o con Opción de Venta, estamos frente a un contrato mixto, que contiene un Contrato

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