Contrato de arrendamiento de industria

Contrato de arrendamiento de industria:

(hotelero, peluquerías,)

Se considera que es un contrato atípico, no tiene una regulación legal. Los contratos se regulan en el código civil y en algunas leyes civiles especiales como la ley fe arrendamientos especiales.

Es atípico porque no tiene contenido legal y la fuente de regulación es la autonomía de la voluntad que se establece en el ART. 1255 del Código Civil.

Los contratantes pueden establecer los pactos que quieran mientras no sean contrarios a la ley, moral y _____.

A industrias se establece un reglamento subsidiario que se aplica en caso de que las partes no establezcan nada. Que no esté regulado en España no significa que en ningún país lo esté por ejemplo en Italia sí.

PROBLEMA:

Mala gestión: si yo cedo la empresa con carácter temporal, esa empresa volverá al titular en un periodo de tiempo. Y que puede pasar mala gestión en:

• Deudas
• Clientes
• Trabajadores
• Contabilidad
• Prestigio marca
• Calidad producto
• Trámites administrativos.

Por un lado, encontraremos el interés de arrendatario (Max. Beneficio) y arrendador (que por lo menos sea lo mismo que el transmitió). Y el interés común es la explotación de la industria.

El problema se deja ver en dos momentos cuando se entrega y se devuelve.

Otro problema es el arrendamiento de industria y local de negocio, la diferencia es el objeto 1- conjunto de bienes y derechos destinados a una actividad y 2- inmueble.

Se entiende arrendamiento de industria cuando se cede el conjunto de bienes (unidad patrimonial) susceptible de ser explotada. La ley de arrendamientos urbanos 1992 lo define así.

LAU de 1994, dos partes:

1. Regulación para vivienda. Es una regulación imperativa, que es de obligatorio cumplimiento. El arrendador no puede sustraer al arrendatario de un derecho. El objeto es la vivienda de las personas, art 47 de la constitución española que reconoce el derecho de las personas a una vivienda. La relación entre arrendador y arrendatario la fuerza débil es el arrendatario y por ello con la ley se intenta proteger al más débil.  

1. Regulación para uso distinto de vivienda. No tiene carácter imperativo y las partes pueden hacer sus pactos. Dentro de esta regulación no podemos incluir el arrendamiento de industria Art.3.1 LAU.

La jurisprudencia dice que una empresa es algo más que la suma del simple coste de los materiales que la integra, y el valor de la empresa es superior al valor de la materialización. Se considera una instalación patrimonial. El funcionamiento de la empresa no es requisito de su arrendamiento, se permite arrendar industrias inactivas y tb aquellas que no han empezado a funcionar (ej. Industria pendiente de terminar los trámites administrativos).

El contrato de arrendamiento:

1. Negocio jurídico del cual se cede el uso o explotación de una empresa o industria a un tercero por precio cierto y tiempo determinado.
2. El contrato produce la disociación de titulación de empresa y persona que lleva la empresa (el ejercicio de la empresa o actividad económica).
3. Local + elementos necesarios para el ejercicio.
4. El objeto arrendado ha de tener una organización comercial.
5. Existencia del contrato de industria a de ser anterior al arrendamiento.
6. Se arrienda junto al local la unidad patrimonial que es la empresa
7. No es necesario el cumplimiento de los requisitos fiscales para el contrato
8. No se exige el arrendamiento a un beneficio económico, aunque el arrendamiento si tiene sentido económico.
9. No es necesario que la industria se haya explotado por el arrendador en momento anterior, o esta esté en explotación en el tiempo de arrendamiento basta la actitud funcional.
10. No se atiende a lo que digan las partes sino a lo pactado en el documento y para ello se ha de analizar la intención de las partes.
11. El cambio de las circunstancias se hace en la cláusula rebus sic stantiusl Alteración de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato al momento que se pactó, desproporción entre las prestaciones de las partes que se hace que se rompa el contrato de las partes.

Un hotel que estaba al lado de una carretera, posteriormente esa carretera se desvía por otro sitio. No se aplica esta cláusula porque las obras ya estaban iniciadas en el momento del hotel. No es una mutación sino algo que ya se sabía. Por lo que si tienes que pagar ese arrendamiento.

En caso, de un terremoto si se aplica la cláusula porque es algo que no se puede controlar por lo que no tienes que pagar el alquiler.

ELEMENTOS DEL CONTRATO:

TIEMPO DETERMINADO:  1581 del código civil, establece la duración del contrato dependiendo de cómo pagamos el alquiler y se aplica cuando el arrendamiento no se establece pacto temporal o indefinida. Hay que tener en cuenta que la finalización del contrato tiene una consecuencia si finalizado el contrato el arrendamiento continúa explotando la empresa 1566CC TACITA RECONDUCCION, se actualiza por el tiempo previsto en el contrato en primera vez pasados los 15 días después de caducado el pacto sin pactar algo nuevo. El arrendador tiene que requerir de forma fehaciente el nuevo pacto o el fin de contrato y devolución de la empresa: debe dejar constancia de su recepción y el contenido. Se hace a través de burofax, escrito firmado por el arrendatario o vía notarial.

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