Contratos Atipicos Club de Campo o Country Club.

Club de campo

1. 1. club de campoclub de campo (country club)(country club) ν Es un complejo recreativo residencial ubicado en zonas noEs un complejo recreativo residencial ubicado en zonas no urbanas limitada en el espacio e integrada por lotes o enurbanas limitada en el espacio e integrada por lotes o en parcelas construidos o a construirse, independientes entreparcelas construidos o a construirse, independientes entre ellos, que cuenta con una entrada común y está dotado deellos, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales yespacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio osociales, siendo las viviendas de uso transitorio o permanente y debiendo existir entre el área de viviendas ypermanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional yel área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica.jurídica.
2. 2. IntroducciónIntroducción ν Antiguamente dichas viviendas eran solamente usadas losAntiguamente dichas viviendas eran solamente usadas los fines de semana, a medida que paso el tiempo fuefines de semana, a medida que paso el tiempo fue modificándose dicha practica , y se le empieza a dar el uso demodificándose dicha practica , y se le empieza a dar el uso de vivienda permanente, la gente empieza a vivir todo el año envivienda permanente, la gente empieza a vivir todo el año en los clubes de campo, integrando actividades recreativas,los clubes de campo, integrando actividades recreativas, deportivas, culturales, sociales dándole un ahorro importantedeportivas, culturales, sociales dándole un ahorro importante en la economía de las familias ya que los gastos se comparten,en la economía de las familias ya que los gastos se comparten, tanto los deportivos los de seguridad y mantenimiento.tanto los deportivos los de seguridad y mantenimiento.
3. 3. ν Marco legalMarco legal ν En la Provincia de Buenos Aires desde 1963 hay legislación enEn la Provincia de Buenos Aires desde 1963 hay legislación en 1977 se aprueba el decreto 8912 que le da encuadre legal y en1977 se aprueba el decreto 8912 que le da encuadre legal y en 1986 surge el decreto 9404 reglamentando instalación y1986 surge el decreto 9404 reglamentando instalación y funcionamiento.funcionamiento. ν El proyecto es crear una nueva categoría de los Derechos RealesEl proyecto es crear una nueva categoría de los Derechos Reales tomando como base a la propiedad horizontal y reformándole lotomando como base a la propiedad horizontal y reformándole lo necesario para su encuadre efectivo, No existe régimen legal quenecesario para su encuadre efectivo, No existe régimen legal que estructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debeestructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse deemanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de derechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según loderechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según lo dispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional. Eldispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional. El fundamento del proyecto de unificación es el mismo que para lafundamento del proyecto de unificación es el mismo que para la figura de los cementerios CREAR UN NUEVA CATEGORIA DEfigura de los cementerios CREAR UN NUEVA CATEGORIA DE DERECHOS REALES, tomando como base la PH y reformándole loDERECHOS REALES, tomando como base la PH y reformándole lo necesario para su encuadre efectivo.necesario para su encuadre efectivo. ν En la ph se habla de edificios con pisos cuyas unidadesEn la ph se habla de edificios con pisos cuyas unidades necesariamente tienen que estar todas construidas pero en losnecesariamente tienen que estar todas construidas pero en los COUNTRYS O CLUBES DE CAMPO no hay edificios y losCOUNTRYS O CLUBES DE CAMPO no hay edificios y los inmuebles pueden no estar terminados.inmuebles pueden no estar terminados.
4. 4. ν Naturaleza JurídicaNaturaleza Jurídica ν Es posible estructurar los clubes de campo sobre la base deEs posible estructurar los clubes de campo sobre la base de conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal oconferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal o derecho real, o una combinación de ambos.derecho real, o una combinación de ambos. Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociacionesSe ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones (art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades.(art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades. El Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describeEl Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe en el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundacionesen el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones son aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tenganson aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tengan patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirirpatrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, ybienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar. Lo que debemos preguntarobtengan autorización para funcionar. Lo que debemos preguntar es que debemos entender por bien común, generalmente estees que debemos entender por bien común, generalmente este concepto está asociado con cuestiones relacionadas con algoconcepto está asociado con cuestiones relacionadas con algo beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda labeneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda la comunidad en la que se va a insertar la asociación.comunidad en la que se va a insertar la asociación. Por otra parte, que es la aplicabilidad del régimen de la ley dePor otra parte, que es la aplicabilidad del régimen de la ley de sociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedadsociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedad comercial. La distinción para la calificación de las sociedades encomercial. La distinción para la calificación de las sociedades en civiles o comerciales provenía en la época de vigencia del códigociviles o comerciales provenía en la época de vigencia del código de Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de lade Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de la forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción deforma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción de la ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y parala ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y para todas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por latodas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por la forma.forma.
5. 5. ν A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad,A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad, aparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Peroaparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Pero a poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nosa poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nos encontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible suencontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible su aplicación completa a todo el fenómeno asociativo.aplicación completa a todo el fenómeno asociativo. Podemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo dePodemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo de asociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertosasociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertos servicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que losservicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que los constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo laconstituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo la obtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de lasobtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de las partes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicaciónpartes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicación completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones.completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones. Mientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparseMientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparse buscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es elbuscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es el agrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es laagrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es la sociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especialsociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los clubes de campo.requerida por los clubes de campo. En síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno queEn síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno que estamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bienestamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bien común que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósitocomún que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósito de lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulaciónde lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulación expresa y completa.expresa y completa.
6. 6. ν COMPARACION ENTRE LOS POSIBLES REGIMENES DE CONSTITUCION DEL DERECHOCOMPARACION ENTRE LOS POSIBLES REGIMENES DE CONSTITUCION DEL DERECHO DE PROPIEDADDE PROPIEDAD ν Como derecho realComo derecho real El problema en este caso es determinar si resulta posible encasillar losEl problema en este caso es determinar si resulta posible encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos realesderechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especialesadmitidos sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especiales características que reviste la realidad de los clubes de campo, habrá quecaracterísticas que reviste la realidad de los clubes de campo, habrá que concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule comoconcluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule como derecho real autónomo.derecho real autónomo. ν Dominio:Dominio: ν este derecho real, si es reconocido a los titulares de los lotes construidos o aeste derecho real, si es reconocido a los titulares de los lotes construidos o a construirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes deconstruirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes de campo con la unión irrescindible del área residencial y del área recreativa-. Loscampo con la unión irrescindible del área residencial y del área recreativa-. Los dueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuandodueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuando esta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de lasesta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a utilizar por ellos comunitariamente, que tendrían queinstalaciones y servicios a utilizar por ellos comunitariamente, que tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que,ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarioscomo integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de usodel lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de servicios.compartido y responsable de la prestación de servicios. ν Dominio revocableDominio revocable:.:. ν Por su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable oPor su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o elfiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominioreservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil. A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominioútil. A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominio imperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sidoimperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido;.transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido;. De adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores delDe adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del sistema, llamados promotores o desarrollistas, un dominio a favor de lossistema, llamados promotores o desarrollistas, un dominio a favor de los titulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría entitulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría en caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticascaso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas.adoptadas.
7. 7. ν Dominio y condominioDominio y condominio:: ν Aunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad delAunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del country constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a unacountry constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una combinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas decombinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de esparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad deesparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubesvincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes de campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, elde campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el derecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad de disponerderecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores,de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores, ν Propiedad HorizontalPropiedad Horizontal:: ν Resultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada porResultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada por que soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 deque soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 de la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones,la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones, parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que esparece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral yparte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral y registral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de unregistral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de lasinmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces noparcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces no podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcionalpodría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcional a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo.a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo. Para superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –leyPara superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –ley 19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas enfuturos adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal.planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal. Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a losEs por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "...En losclubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "...En los clubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo seránclubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación enecesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones..."instalaciones de uso compartido con sus accesiones..."
8. 8. ν Servidumbres:Servidumbres: ν La vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones deLa vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de la sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de lasla sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de las servidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en elservidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva derégimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normasabstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa),internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa), servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes,servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes, etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios aetc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no puedenfavor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo queconsistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso quese refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debedebería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debe ser perpetuo.ser perpetuo. ν Derecho real autónomoDerecho real autónomo ν frente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en algunafrente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo,figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenesestructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley porde sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; yparte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistematambién con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistema de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos realesde numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reformasolo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reforma legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear unlegislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear un derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, alderecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a lasistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a la aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélezaparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélez Sarfield.Sarfield.
9. 9. ν CARACTERESCARACTERES    ν Revisten un carácter doble: espacios comunes formados por un complejo urbanoRevisten un carácter doble: espacios comunes formados por un complejo urbano y servicios deportivos y recreacionales, que sólo pueden ser usadas por losy servicios deportivos y recreacionales, que sólo pueden ser usadas por los propietarios;  Los mismos poseen vigilancia propia, siendo prohibido el ingresopropietarios;  Los mismos poseen vigilancia propia, siendo prohibido el ingreso de terceros ajenos al complejo.de terceros ajenos al complejo. ν    ν Cada propietario de la parcela privativa debe construir en ella su unidadCada propietario de la parcela privativa debe construir en ella su unidad habitacional, la que deberá guardar armonía con las exigencias de lahabitacional, la que deberá guardar armonía con las exigencias de la reglamentación interna.reglamentación interna. ν    ν Puede ser una persona física que sea dueña de varias hectáreas, o jurídica, yPuede ser una persona física que sea dueña de varias hectáreas, o jurídica, y dentro de estas últimas podrá tratarse de asociaciones, fundaciones, sociedadesdentro de estas últimas podrá tratarse de asociaciones, fundaciones, sociedades civiles y comerciales. El fundador deberá cumplimentar los requisitos deciviles y comerciales. El fundador deberá cumplimentar los requisitos de factibilidad y prefactibilidad que le impone la municipalidad del lugar; y debefactibilidad y prefactibilidad que le impone la municipalidad del lugar; y debe asumir la responsabilidad de realizar obras básicas de infraestructura.asumir la responsabilidad de realizar obras básicas de infraestructura. ν    ν    ν Códigos o reglamentos internos que constituyen inquebrantables normativas paraCódigos o reglamentos internos que constituyen inquebrantables normativas para el funcionamiento del club.el funcionamiento del club. ν    la administración se ejerce a través de órganos específicos de gobierno creados ala administración se ejerce a través de órganos específicos de gobierno creados a tal fin, como ser Comisiones Directivas, Órganos Gerenciales, etc. Estatal fin, como ser Comisiones Directivas, Órganos Gerenciales, etc. Esta organización le da rasgos propios a la figura del Club de Campo, de no ser asíorganización le da rasgos propios a la figura del Club de Campo, de no ser así estaríamos ante los denominados "barrios cerrados".estaríamos ante los denominados "barrios cerrados". El que compra un lote es dueño exclusivo del mismo y copropietario de lasEl que compra un lote es dueño exclusivo del mismo y copropietario de las instalaciones comunes debiendo cumplir con el reglamento internoinstalaciones comunes debiendo cumplir con el reglamento interno ν Por medio de un contrato de adhesión se regulan las relaciones entre el usuarioPor medio de un contrato de adhesión se regulan las relaciones entre el usuario y el country.y el country. ν El que compra deberá sujetarse a cláusulas como será la vivienda a construir yEl que compra deberá sujetarse a cláusulas como será la vivienda a construir y en cuanto tiempo de corresponderá construiren cuanto tiempo de corresponderá construir
10. 10. ν OBLIGACIONESOBLIGACIONES ν EL administrador cobra las expensas y con ellasEL administrador cobra las expensas y con ellas mantiene y conserva los bienes de uso común paramantiene y conserva los bienes de uso común para que pueda funcionar todo correctamente, aquellosque pueda funcionar todo correctamente, aquellos propietarios que violen alguna norma interna o quepropietarios que violen alguna norma interna o que no cumplan con el pago de las expensas seránno cumplan con el pago de las expensas serán sancionados y multados, como lo establezca elsancionados y multados, como lo establezca el estatuto.estatuto. ν Todos los copropietarios dentro de un club deTodos los copropietarios dentro de un club de campo, deberán cumplir con el reglamento internocampo, deberán cumplir con el reglamento interno de usar correctamente las instalaciones y mantenerde usar correctamente las instalaciones y mantener la armonía y estética del country, no hacer ruidosla armonía y estética del country, no hacer ruidos molestos, no construir a determinadas horas, etc.molestos, no construir a determinadas horas, etc.
11. 11. PREFACTIBILIDADPREFACTIBILIDAD ν Aprobación de la localización por el municipioAprobación de la localización por el municipio ν    ν 2-Certificación de aptitud del predio dada por la Dirección Provincial Hidráulica. Si los2-Certificación de aptitud del predio dada por la Dirección Provincial Hidráulica. Si los suelos fueran medanosos se requerirá la certificación de fijación y forestación por elsuelos fueran medanosos se requerirá la certificación de fijación y forestación por el Ministerio de Asuntos Agrarios.Ministerio de Asuntos Agrarios. ν    ν 3-Certificación de Prefactibilidad de provisión de agua.3-Certificación de Prefactibilidad de provisión de agua. ν    ν 4-Plano de anteproyecto urbanístico (medidas según título y catastro), en el que4-Plano de anteproyecto urbanístico (medidas según título y catastro), en el que constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías deconstará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, númerocirculación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, y la ubicación tentativa de las áreas dede viviendas unifamiliares o multifamiliares, y la ubicación tentativa de las áreas de esparcimiento común.esparcimiento común. ν    ν 5-Memoria técnica, en la que se especifique las actividades a desarrollar, régimen de5-Memoria técnica, en la que se especifique las actividades a desarrollar, régimen de subdivisión y de dominio a adoptar, número de parcelas previstas y número desubdivisión y de dominio a adoptar, número de parcelas previstas y número de viviendas, forma prevista para el suministro de agua potable, forma de evacuación deviviendas, forma prevista para el suministro de agua potable, forma de evacuación de aguas pluviales y líquidos cloacales, tratamientos de calles internas, sistema deaguas pluviales y líquidos cloacales, tratamientos de calles internas, sistema de recolección de residuos, compromiso de forestación.recolección de residuos, compromiso de forestación.
12. 12. FACTIBILIDADFACTIBILIDAD ν 1-Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles1-Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles afectados.afectados. ν    ν 2-Proyectos de obras de saneamiento urbano aprobados por la Dirección Provincial de hidráulica.2-Proyectos de obras de saneamiento urbano aprobados por la Dirección Provincial de hidráulica. ν    ν 3-Proyecto de sistema de provisión de agua potable y evacuación de cloacas.3-Proyecto de sistema de provisión de agua potable y evacuación de cloacas. ν    ν 4-Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.4-Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna. ν    ν 5-Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria e iluminación aprobado por5-Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria e iluminación aprobado por ente prestatario del servicio.ente prestatario del servicio. ν    ν 6-Planos obras de equipamiento área común de esparcimiento y prototipo de viviendas6-Planos obras de equipamiento área común de esparcimiento y prototipo de viviendas aprobados por la comuna.aprobados por la comuna. ν    ν 7-Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder con determinación de las7-Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder con determinación de las especies arbóreas, aprobado por la comuna.especies arbóreas, aprobado por la comuna. ν    ν 8-Reglamento urbanístico y de edificación, aprobado por la comuna.8-Reglamento urbanístico y de edificación, aprobado por la comuna. ν    ν 9- Plano de proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que constará la localización del9- Plano de proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies,área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares. ν    ν 10-Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales actuantes.10-Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales actuantes. ν    ν 11-De adoptarse el régimen establecido por la Ley 13.512, deberá acreditarse el plano de11-De adoptarse el régimen establecido por la Ley 13.512, deberá acreditarse el plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.mensura aprobado por la Dirección de Geodesia. ν    ν 12-Certificado de cumplimiento de las normas profesionales otorgado por las entidades12-Certificado de cumplimiento de las normas profesionales otorgado por las entidades competentescompetentes
13. 13. ν COUNTRIES NAUTICOSCOUNTRIES NAUTICOS ν ““Barrios Parque Náuticos” y/o “Barrios Cerrados Náuticos”. EstaBarrios Parque Náuticos” y/o “Barrios Cerrados Náuticos”. Esta modalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tenermodalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tener su casa, su coche y su amarra para la embarcación deportiva, essu casa, su coche y su amarra para la embarcación deportiva, es incipiente y pujante.incipiente y pujante. La última novedad es una isla del Tigre con único acceso a través delLa última novedad es una isla del Tigre con único acceso a través del agua, se organiza como un “Barrio Cerrado Náutico”, en el que lasagua, se organiza como un “Barrio Cerrado Náutico”, en el que las calles internas serán “dársenas” que permitan la circulación y accesocalles internas serán “dársenas” que permitan la circulación y acceso de embarcaciones deportivas. Además de un Club House tendránde embarcaciones deportivas. Además de un Club House tendrán canchas de “Ski acuático” La organización jurídica de estoscanchas de “Ski acuático” La organización jurídica de estos emprendimientos también puede plasmarse en los términos de losemprendimientos también puede plasmarse en los términos de los Decretos 9404/86 y 27/98 de la Provincia de Buenos Aires y normativasDecretos 9404/86 y 27/98 de la Provincia de Buenos Aires y normativas urbanísticas especiales, área Delta-Tigre, y el nuevo Código de Aguasurbanísticas especiales, área Delta-Tigre, y el nuevo Código de Aguas sancionado en jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires.sancionado en jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires. Corresponde aclarar que el agua es del dominio público, pero que lasCorresponde aclarar que el agua es del dominio público, pero que las dársenas que la contengan en el ejemplo analizado construidas por eldársenas que la contengan en el ejemplo analizado construidas por el hecho del hombre aunque sean los lechos de los cauces que se formenhecho del hombre aunque sean los lechos de los cauces que se formen con vertiente de agua proveniente del río, serán privados.con vertiente de agua proveniente del río, serán privados. La administración pública nacional y/o provincial podrían establecer unLa administración pública nacional y/o provincial podrían establecer un cánon por el agua utilizada según los diferentes casos y supuestos,cánon por el agua utilizada según los diferentes casos y supuestos, conforme lo determinen las leyes.conforme lo determinen las leyes.
14. 14. ν ConclusiónConclusión ν Dado a la gran la gran expansión urbana de estos últimos tiemposDado a la gran la gran expansión urbana de estos últimos tiempos se han desarrollado distintos proyectos urbanísticos llamadosse han desarrollado distintos proyectos urbanísticos llamados country y barrios cerrados es una alternativa de vida que es muycountry y barrios cerrados es una alternativa de vida que es muy distinta a la de la ciudad. Aportan una mejor calidad de vida,distinta a la de la ciudad. Aportan una mejor calidad de vida, seguridad dado a los tiempo s en que se viven y contribuyen a unaseguridad dado a los tiempo s en que se viven y contribuyen a una buena recreación acotando los gastos que se le representaría a unabuena recreación acotando los gastos que se le representaría a una familia ir a un club o realizar deportes en algún predio o clubfamilia ir a un club o realizar deportes en algún predio o club convencional.convencional. ν En conclusión los Country club contribuyen a los socios a ventajasEn conclusión los Country club contribuyen a los socios a ventajas ciertas, pero en realidad tiene desventajas tanto jurídicas que sonciertas, pero en realidad tiene desventajas tanto jurídicas que son importantes que se puedan resolver de alguna manera y no dejarimportantes que se puedan resolver de alguna manera y no dejar una brecha legal en este aspecto, en cuanto a la materia que nosuna brecha legal en este aspecto, en cuanto a la materia que nos compete que son los derechos Reales no esta estipulada una solacompete que son los derechos Reales no esta estipulada una sola norma que los pueda regir, sin dudas hay un vacío. Como otranorma que los pueda regir, sin dudas hay un vacío. Como otra desventaja que es la de la distancia a los centros urbanos , si biendesventaja que es la de la distancia a los centros urbanos , si bien muchos propietarios aducen que esto es lo que mas les seduce demuchos propietarios aducen que esto es lo que mas les seduce de la idea, también tengamos en cuenta que en estos lugares losla idea, también tengamos en cuenta que en estos lugares los medios para transportarse y trasladarse se hace dificultoso.medios para transportarse y trasladarse se hace dificultoso. ν Para cada propietario, familia o quien quiera adquirir una propiedadPara cada propietario, familia o quien quiera adquirir una propiedad en un Club de Campo le será una tarea no fácil el poder decidir losen un Club de Campo le será una tarea no fácil el poder decidir los Pro y los Contra.Pro y los Contra.

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