DERECHO CICIL

ENSAYO SOBRE LA LEY 820 DE 2003 Y ART. 424 C. P.C

El art. 424 del C.P.C, ha sido objeto de diferentes reformas en el transcurso del tiempo, como son las introducidas por el decreto 2282 del 1989 que reformara el art. 434 de C.P.C., que regulaba el proceso de LANZAMIENTO DE ARRENDATARIO. Estas reformas incluyeron el cambio de denominación a PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO y en ambas legislaciones se consagra el procedimiento ABREVIADO. Esta norma, es la columna vertebral que da la aplicabilidad a los procesos ABREVIADOS DE RESTITUCION DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES dado en arrendamiento o a cualquier título, de conformidad con el art. 426 ibídem., que debe entenderse integrado al art. 424 en cita.

Como sabemos, era la Ley 56 de 1985, la que regulaba el régimen de arrendamiento de vivienda y que fuera modificado sustanciado por la Ley 820 de 2003, cuyas aportes relevantes fueron los siguientes:

1.- Sobre la solidaridad, en su artículo 7, entre arrendadores y arrendatarios, quienes adquieren una obligación conjunta y en consecuencia podrá exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato o de las prestaciones económicas del mismo, a todos o a un solo de ellos, caso este típico del cuasicontrato regulado en el inciso 3 del art. 52 C.P.C., lo que dio claridad y unificó los criterios en esta materia.

2.- Sobre los servicios públicos domiciliarios, eliminó la solidaridad, por cuando puede el

arrendador librarse de las obligaciones con las empresas de servicios públicos, siempre y cuando se realice dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. (art. 15 Numeral 3 de la Ley 820 de 2003.)

3.- Sobre el precio de la renta que no pude exceder del 1% del valor comercial del inmueble y este valor comercial no puede exceder el equivalente dos veces al avalúo catastral, de conformidad con el art. 18 de la Ley 820 de 2003.

4.- Igualmente modificó el reajuste de los arrendamientos, indicando que se realizaran cada doce (12) meses de ejecución contractual, bajo el mismo precio y para ello no podrá aumentarse más del 100% del IPC. del año anterior. (art. 18)

5.- Sobre la autorización para terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en las prorrogas con el aviso previo con tres meses de anticipación y la indemnización de tres meses de renta, tal como se contemplaba para el arrendatario en el art. 17 de Ley 56 de 1985..

6.- Se permiten las medidas cautelares de embargo y secuestro sobre todos y cada uno de los bienes del arrendatario siempre y cuando estos bienes no tenga el carácter de inembargables de acuerdo con la sustancial y procedimental. Es de aclarar, que debido a la naturaleza del proceso, esta medida cautelar tendrá todo su esplendor en el evento de ejecutar la sentencia para garantizar la eventual condena económica. (art. 35)

7.-

Se permite una restitución provisional del inmueble en los casos de: grave deterioro del inmueble; abandono o desocupación del mismo, para lo cual el arrendador deberá dentro del proceso abreviado prestar la caución que le fije el juez. (art. 36.)

8.- Se elimina el grado jurisdiccional de consulta para esta clase de procesos. (art. 38)

9.- Cuando se invoca exclusivamente la mora, el proceso se tramita en única instancia (art. 39).

Con relación a este numeral, puedo decir, que se ha prestado para diversas situaciones de orden procesal, por cuanto hay un sector de la doctrina que lo entiende como la eliminación de la segunda instancia, queda mérito para que los procesos de restitución se tramiten ante el Juez Civil con categoría del Circuito por razón de la cuantía, situación que es a todas luces irregular, por cuanto el artículo 16 del C.P.C., en ninguno de sus 9 numerales otorga competencia para procesos en única instancia o de mínima cuantía, como si la otorga el art. 14 ibídem., numerales 1 y 6, este último numeral consagra que los jueces municipales son competentes para conocer de los procesos cuya competencia sea asignada por la ley y es precisamente la Ley 820 de 2003 en su artículo 39 la que dispone el tramite en única instancia para los procesos de restitución de inmueble arrendado.

10.- La preferencia del trámite cuando la causal que se invoca sea, única y exclusivamente la mora.

11.- Se deroga el art.

2035 del C.C., en el sentido de ya no ser necesario hacer ningún requerimiento para constituir en mora al arrendatario.

12.- El contrato de arrendamiento por disposición imperativa de la ley, presta mérito ejecutivo por las obligaciones que de él se deriven (prestaciones económicas), sin más formalidades que la presentación del mismo escrito contentivo de dicho acuerdo de voluntades, razón por la cual, no se rige por los mismos lineamientos de los contratos sinalagmáticos o bilaterales según las normas sustanciales y por ello se prohibe cualquier tipo de garantía adicional, como son letras de cambio, pagares, cheques, facturas cambiarias, etc.

En este orden de ideas, se puede afirmar, que del contrato de arrendamiento pueden surgir dos procesos de naturaleza a saber: a) proceso de conocimiento o declarativo abreviado de restitución de inmueble arrendado y b) proceso de ejecución singular de mínima, menor o mayor cuantía.

13.- Sobre los servios públicos domiciliarios, en donde el arrendador no informó a la empresa de servicios respectiva, dentro del término consagrado en el art. 15 numeral 3 de la Ley 820 de 2003, la denuncia del contrato, podrá ejecutar para el cobro de los valores por él pagados y en consecuencia el título ejecutivo será el comprobante o recibo de la correspondiente empresa debidamente canceladas y la manifestación bajo la gravedad del juramento, que dichas facturas que fueran canceladas por él, manifestación

que se entiende prestada con la presentación de la demanda ejecutiva.

Ahora bien, sobre el contrato de arrendamiento, podemos decir, que es una modalidad muy usual en nuestro medio, ya que gran parte de la población vive o habita en arrendamiento, y este tipo de negociación se hace necesario para el disfrute y goce de ciertos bienes inmuebles y muebles; sobre la importancia de este tipo de contratos “INMUEBLES” la doctrina civil ha dicho: (…No se puede desconocer que las necesidades de las viviendas es uno de los factores que más incide en la estabilidad social de los países de bajos ingresos per capital. La imposibilidad de adquirir vivienda, determina, frecuentemente, que se tenga que procurar el goce de un bien temporalmente para atender, así, esa manifestación primaria

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