EL REGIMEN DE CONDOMINIO

EL REGIMEN DE CONDOMINIO

O r i g e n d e l T é r m i n o

En nuestro país, el régimen legal especial que rige los condominios es relativamente reciente. Se crea con la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, mejor conocida como Ley sobre Régimen de Condominio. Esta legislación ha sido intensamente empleada por los abogados, propietarios y constructores de edificios de varios pisos y plantas, que contienen unidades habitaciones o locales comerciales independientes.

Con la mencionada Ley 5038 se impulsa la solución de un gran problema económico, social y jurídico. Económico porque representa la posibilidad de dinamizar la economía nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta que se dan con las unidades habitaciones o de locales comerciales.

D e f i n i c i ó n d e C o n d o m i n i o

La palabra condominio fue usada comúnmente por la diplomacia inglesa, aunque es un derivado de la voz latina condominium. Este término está constituido por el prefijo con, que connota compañía o asociación, y el sustantivo dominium, que a su vez expresa la voluntad de una persona de hacerse propietario con la posesión de la cosa.

La palabra condominio es el “Derecho de propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o inmueble, bajo la forma de cuota partes o parte ideales., es decir fracciones. Permite a cada propietario usar de la cosa bajo condición de respetar los derechos concurrentes de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la medida de su cuota parte.”

La Ley de Registro Inmobiliario nos da una definición que debemos tener enguanta: Dice: “En su Art.100.- Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional o salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.”

El terreno es esencialmente común y pro indiviso de todos los condómines.

En nuestro concepto: El condominio inmobiliario es una figura jurídica que recae en un inmueble, la tierra y sus mejoras, consistentes éstas en unidades habitaciones o locales comerciales independientes en sus funcionalidades.

Á m b i t o d e a p l i c a c i ó n d e l R é g i m e n d e C o n d o m i n i o

El Régimen de Condómino es aplicable para dividir edificaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta, o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes.

Los órganos de aplicación del presente reglamento están constituidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, los Registros de Títulos y la Unidad de Auditoría Registral.

El Presente Reglamento regula las operaciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus previsiones comprenden a los Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original, a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, en todo lo concerniente al registro de la propiedad inmobiliaria.

Competencia para asuntos jurisdiccionales. El Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la Ley de Condominios relacionados con los derechos, cargas y gravámenes registrados salvo excepciones previstas en esta ley.

O b j e t o d e l R é g i m e n d e C o n d o m i n i o

Solo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.

Si son dos parcelas colindantes entre si, estas deben estar previamente refundidas. Cuando sea una parte del Inmueble Registrado debe estar subdividido.

Cuando se pretenda someter al régimen de condómino derechos amparado en una constancia anotada, este debe estar previamente deslindado.

No se puede constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas a este régimen.

El artículo 168 del Reglamento General de Mensuras Catastrales menciona que el Régimen de Condominio es aplicado única y exclusivamente a parcelas. No es requisito que estas estén edificadas, ni que las unidades de condominios se refieran a departamentos, locales o partes de un edificio en construcción.

El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones, complejos residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

El Reglamento General de Registro de Titulo en el Párrafo V del articulo 107, menciona, que no se permite la constitución de condominio sobre inmuebles registrados afectados por cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro complementario el bloqueo registral sobre el terreno.

U n i d a d d e C o n d o m i n i o

La unidad de condominio representa el conjunto de áreas propias y la participación sobre las áreas comunes que le corresponden a un Condamine, como resultado de la constitución de régimen de condominio.

A cada unidad de condominio se le emitirá un certificado de Titulo y se le habilitara su correspondiente registro complementario.

Sector Propio es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía publica, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o mas personas físicas o morales.

Sectores comunes son las partes de un inmueble, carentes de autonomía funcional, que por si destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Son necesariamente comunes:

a) El terreno.

b) Los elementos materiales que delimitan la parcela.

c) Los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio en común.

Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios.

La unidad funcional es el conjunto de sectores propios y comunes vinculado física y jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder.

Los sectores o áreas comunes y pro indivisas son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia

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