Expensas En Clubes De Campo Y Barrios Privados

Tema: “Expensas en Clubes de campo y barrios privados”

Introducción:

La regulación del régimen de expensas dentro de estos conjuntos inmobiliarios permite que la autonomía de la voluntad actúe de manera amplia para delimitar sus objetivos y funciones, siempre y cuando cumplan con las limitaciones impuestas por las normas de orden público. A su vez, los interesados (y posteriormente compradores) en los complejos analizados en esta materia, se encuentran obligados a respetar el Estatuto y su conjunto de normas que en él se establecen, ya que al momento de transformarse en comprador, se adhieren él de manera automática.

Para empezar a tratar el régimen de expensas en este tipo de complejos modernos urbanísticos, considero que es importante definir qué se entiende por expensas (o expensas comunes), entre lo que podemos encontrar:

• Las erogaciones de mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso común.

• Los gastos derivados de la prestación de los servicios comunes.

• Las que genere la realización de obras nuevas dispuestas conforme a reglamentos

A su vez, pueden diferenciarse en expensas directas o comunes y expensas indirectas o individuales, a los efectos de su liquidación. El valor que pueden alcanzar generalmente es fijado por el Administrador, que las calcula partiendo de la base de los gastos que se generen por la prestación de servicio, a lo que le agrega un proporcional a la superficie de cada unidad funcional y un porcentaje relacionados a gastos de administración, sin limitar a que pueda existir algún otro rubro.

Un problema muy común que se presenta en relación a este tema es la falta de pago, por lo que, para evitar este tipo de conflictos, se acordó que es posible establecer en los reglamentos que el responsable del pago y todos sus allegados, no puedan hacer uso de las instalaciones de uso común, además de abstenerse del uso de estas instalaciones también puede derivarse por sanciones impuestas por razones de disciplina, buenas costumbres, y faltas a la moral.

Teniendo en cuenta la lógica que define a este instituto es que no se considera abusivo al hecho de que se pretendan cobrar por servicios prestados y que si se lo considere de tal forma al que pretenda gozar de las instalaciones que son mantenidas por otros.

Régimen de propiedad horizontal en las Urbanizaciones Organizadas:

En relación a las expensas comunes dentro de las “urbanizaciones organizadas” nos encontramos que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) puede ser aplicada. En relación a esto, el art 8, 9 y 17 de la Ley 13.512 (LPH) tratan la materia y, entre otras cosas, destacan que el consorcio es el titular del crédito por las expensas comunes y, además, “el fondo de reserva”.

El artículo 17 de esta ley hace referencia a la afectación de la unidad al pago. Del dicho artículo, se puede deducir de que en el caso de que se transfiera el dominio de una propiedad a un tercero, las deudas originadas por los anteriores dueños por expensas impagas recaerán al nuevo titular, resultando responsable frente al consorcio por ellas (de igual forma, llegado el caso, sólo responderá con dicha unidad y no con su patrimonio). En relación a esa deuda, el que transmite la propiedad, no queda eximido de responsabilidad, ya que por lo estipulado en el último párrafo del art. 8, tiene vedado su abandono para liberarse y deberá responder con todo su patrimonio para hacer frente a las deudas contraídas. A su vez, este artículo establece la imposibilidad del propietario de “librarse” del pago de las expensas con fundamento en la renuncia al uso y/o goce de las instalaciones y servicios comunes, aunque rige una excepción a este punto que si por alguna circunstancia de fuerza mayor no hiciera uso de los espacios comunes, el propietario podría exigir no contribuir para el mantenimiento de los mismos.

Como consecuencia de lo expresado en el párrafo anterior, el consorcio podrá reclamar el pago de las expensas impagas al que transmite la propiedad como así también al que la adquiere.

En referencia al privilegio del crédito por expensas, en el artículo 17 de la LPH se remite erróneamente al art. 3901 del Código Civil, que es un privilegio conservador de cosas muebles, por lo que luego se dispone (mediante doctrina y jurisprudencia) que la remisión sea al art. 3931 del C.C., que si refiere al privilegio conservador de cosa inmueble. En el caso de concurso del propietario de la unidad funcional se plantea que sean comprendidas en el inc. 1 del art 241, relacionado a “gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa”, aunque la Ley 24.522 no menciona expresamente a las expensas en la enumeración del art. 241. Pero si hacemos referencia a las expensas devengadas con posterioridad a la apertura del concurso, las mismas quedan comprendidas dentro de los gastos prededucibles, mencionados en el art. 244, párrafo 1, de la ley enunciada. Respecto al derecho de retención, no puede aplicarse en la propiedad horizontal ya que no pueden retenerse las partes privativas y, en relación a las partes comunes, no se acepta la idea de una tenencia separada de ellas.

En cuanto a los intereses, se plantea que el pago puntual de las expensas ayuda a la convivencia de esa “comunidad” y que, en relación a esto, la jurisprudencia se ha pronunciado de manera benévola al dar lugar a los pactos sobre intereses contenidos en los reglamentos de copropiedad, admitiendo tasas mayores de las comúnmente utilizadas como forma de estimular el pago en tiempo y forma, excluyendo la posibilidad de especulación con una posible usura.

Por último, en relación al procedimiento para perseguir el pago de las expensas, se entiende que al ser un “crédito alimentario” para el consorcio, el cobro debe demandarse via judicial y bajo un procedimiento rápido y expedito. El Código Procesal y Comercial de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires, establecen la vía ejecutiva, ya que la Ley 13512 no dispone la forma en que se deberá llevar a cabo tal procedimiento.

Régimen del Decreto 9404/86 en las urbanizaciones organizadas:

En el marco de la Provincia de Buenos Aires de da que las urbanizaciones privadas reguladas por este decreto, combinan el derecho real de dominio individual sobre las partes o parcelas privativas, destinadas a sector residencial con la existencia de una entidad jurídica integrada por los propietarios, entidad que es titular del dominio de las partes de uso común destinadas a esparcimiento, recreación y servicios comunes, vinculadas entre si por las servidumbres forzosas. A raíz de esto, el propietario de las parcelas privativas asume las deudas que genere el mantenimiento de los bienes o servicios comunes mediante la adhesión

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