Informes de Contrato de arrendamiento

ARRENDAMIENTO

Concepto y fundamento:

Contrato por el que el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario quien paga un precio cierto, con dinero u otra cosa equivalente siempre que sea cierta y determinada, impide se practique el uso y goce de otro bien a cambio (otra clasificación) “Permuta”, todo bien que puede usarse sin consumarse sin consumirse es arrendable excepto los prohibidos por la ley.

.—Bienes consumibles: que se destruyen con el primer uso.

.—La cosa sobre la que recae un derecho personal estrictamente.

ART. 2398 CCDF

Características:

En arrendamiento de inmueble no podrá ser menor a un año y mayor a cinco años, cuando son destinados a comercio o industria el contrato no podrá exceder de veinte años.

Es un contrato:

Bilateral

Oneroso

Conmutativo

Principal

De tracto sucesivo o ejecución duradera

Es de carácter intuitu personae el arrendatario no puede subarrendar ni ceder derechos sin consentimiento del arrendador, salvo pacto en contrario, no termina con la muerte del inquilino, los herederos son obligados a seguir con el contrato, es de carácter formal y algunas veces se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (arrendamiento financiero).

Clasificación:

Se encuentra dentro de los contratos traslativos de uso y goce.

Elementos.

Arrendador: Da en arrendamiento.

Arrendatario: Recibe en arrendamiento.

Debe contar con los elementos esenciales.-

.—Licitud

.—Capacidad

.—Formalidad

.—Ausencia de vicios en el consentimiento

--- El arrendador debe tener legitimidad y no debe estar en arrendamiento previo o simultaneo a otra persona o tener limitación legal, o bien estar facultado por el dueño mediante mandato.

--- Ambos requieren capacidad para realizar dicho contrato.

--- Debe darse por escrito.

--- Que haya consentimiento expreso, el objeto debe ser físico y jurídicamente posible, determinado, existente, y dentro del comercio.

--- Existen principios generales:

• “Elementos Personales”
• 1º Toda persona puede ser arrendatario si tiene la capacidad, art 1798 CCDF, con excepción de los funcionarios, empleados gubernamentales y tutores quienes no pueden arrendar para sí o a familiares los bienes que manejan en razón de su función. Art 2404, 20405 y 569 CCDF.
• 2º El arrendador el representante o el usufructuario puede arrendar pero con las siguientes limitaciones:

.- Si da en arrendamiento no puede arrendar a persona distinta simultáneamente. Art 2446 CCDF, en tal situación prevalecerá el primero en tiempo salvo el segundo tenga en su poder la cosa.

.- Si está hipotecada no podrá arrendar el bien por un plazo mayor al de la hipoteca. Art 2914 CCDF.

.- Si la hipoteca no tiene plazo y recae sobre una finca rustica, no puede arrendar por más de un año, si es urbana por más de dos meses. Art 2914 CCDF.

.- Si el arrendamiento se da dentro de los setenta días anteriores a un secuestro judicial que después culmine en un remate, el arrendamiento se dará por terminado. Art 2495 CCDF.

• 3º Cuando una persona tiene la administración de un bien inmueble, lo podrá arrendar conforme al art 2402 CCDF, cuya conformidad está sujeta a los artículos 2555 y 2556.

(2555 CCDF ante dos testigos y ratificado por un notario, juez o autoridad administrativa, Mandato General, negocio superior a 1000 veces la unidad de cuenta del DF, o cuando el mandato deba darse en instrumento publico)

(2556 CCDF el mandato podrá ser escrito privado ante dos testigos y el negocio no exceda las 1000 veces Unidad de cuenta de DF, puede ser verbal cuando no exceda la cantidad de 50 veces la Unidad de cuenta vigente del DF)

“Unidad de Cuenta” Sustituye al salario minimo, determina sanciones y multas administrativas pagos y montos de referencia, se toma parte del SM se aplica un factor de actualización no mayor a la inflación, no tiene fines recaudatorios.

Respecto al tercer punto se le harán las siguientes excepciones:

1. Cuando los arrendamiento son de larga duración son actos de administración extraordinaria o constituyen un acto de dominio, por lo que un albacea debe tener el consentimiento de los herederos o legatarios para arrendar por más de un año art 1721 CCDF que es el plazo para adjudicar los bienes a favor de los herederos y/o legatarios.

Los padres o tutores necesitan autorización judicial por un plazo mayor a cinco años.

        Art 436 CCDF.- Necesidad absoluta.

        Art 573 CCDF.- No mas de cinco años solo con la necesidad o utilidad con consentimiento del curador y Juez, observar Art 564 CCDF.

        Art 564 CCDF.- Se debe fijar un valor cuando el incapacitado es copropietario, el juez decide si conviene o no, la enajenación gravamen o hipoteca pudiéndose estimar se dispense almoneda, previa autorización del tutor o el curador.

En el caso de incurrir un arrendamiento dentro de los tiempos estipulados por la ley de nacionalidad y naturalización reputa por los tiempos como enajenación, siempre que exceda los diez años.

1. Los depositarios judiciales de fincas urbanas embargadas pueden arrendarlas, conforme al art 553-I del CPC.
2. Los apoderados generales para  actos de administración requieren clausula especial, en el caso mayor a seis años o anticipos de rentas anticipadas por más de tres años, deben inscribirse por estar en supuesto de actos de dominio art 3042-III CCDF.

El usufructuario o dueño puede autorizar a un tercero por mandato o simple autorización.

“Elementos Reales”

1º La cosa: Puede ser corpórea o referirse a derechos, que se encuentre dentro de ley y comercio, art 2400 CCDF.

Puede arrendarse sobre generos en el que las cosas pueden ser fungibles para ser restituidas idénticamente. Art 2475 CCDF

Los derechos reales, “Uso y Habitacion” no pueden arrendarse. Art 1051 CCDF.

2º El precio: Puede ser dinero o cualquier otra cosa equivalente. art 2399 CCDF, que se cierta y determinada como frutos. art 2430 CCDF, pero si no se entregan en tiempo se necesario se pague el mayor precio que tuvieron en el tiempo.

...