LA RELACIÓN DE LA HIPOTECA CON DIFERENTES LEYES

LA RELACIÓN DE LA HIPOTECA CON DIFERENTES LEYES

A) Ley Hipotecaria

1.- Se añade un apartado 3 al artículo 21. Este artículo se refiere a las circunstancias que han de recoger los títulos, teniendo que ser trasladadas a la inscripción. También alude a la necesidad de identificar los medios de pago en las escrituras.

Ahora se añade un tercer párrafo para recoger si la vivienda es habitual o no en las escrituras de préstamo hipotecario:

“3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.”

- Creo que, por analogía, ha de hacerse lo mismo en las escrituras de crédito hipotecario. Podría ser un argumento en contra el de que tal vez no sea un mero olvido del legislador, ya que en el art. 114 –el siguiente modificado- sí que se habla de préstamos y créditos. Pero, en mi opinión, la aplicación analógica debe de primar, porque también a los créditos de este tipo les afecta el límite de intereses de demora del art. 114 LH y las ventajas que tiene la ejecución de la vivienda habitual para su propietario se refieren no sólo a préstamos, sino también a créditos.

La necesidad de la analogía crece cuando el límite de intereses de demora pactado supere tres veces el interés legal del dinero. Y no se puede deducir necesariamente de ello que no es vivienda habitual. Además, para utilizar el procedimiento extrajudicial, el artículo 129 exige que conste si la vivienda es habitual o no y allí no se distingue entre préstamos y créditos.

- No parece aplicable si el adquirente es una persona jurídica, aunque el precepto no distingue, por una interpretación teleológica. De todos modos, puede darse el caso, por ejemplo, de que, aunque el propietario sea una sociedad patrimonial, realmente la vivienda sea el domicilio de su administrador. Ahora bien, quien utilice el instrumento societario, debe de hacerlo con todas sus consecuencias.

- Cabe la prueba en contrario, de que no lo es: por ejemplo, por error en la declaración o porque dejó de serlo. Es razonable entender que el momento para valorar definitivamente si es o no la vivienda habitual sea el de la ejecución.

- Cabe probar que lo es, aunque se haya dicho lo contrario en la escritura: por ejemplo, vivienda en construcción o mudanza posterior tras un periodo de precario. Deberá de aportarse al Juez o Notario ejecutantes algún tipo de prueba, no una mera declaración.

- ¿Si no consta en la escritura, es defecto que impide la inscripción? En mi opinión, sí que lo es, porque esa circunstancia ha de constar en los asientos registrales, está relacionada con la calificación del límite en los intereses de demora y, en general, con una mayor protección del deudor hipotecario en los procedimientos de ejecución que se beneficiaría de la presunción “iuris tantum” derivada de la manifestación en la escritura. Sin esa constancia no se podría inscribir la cláusula del procedimiento extrajudicial

2.- Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

B) Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

Sociedades de tasación. Se endurecen las exigencias de independencia para las sociedades de tasación con diversas medidas y se refuerza la obligación de las entidades financieras de aceptar la entregada por el cliente:

- La Ley reduce de un 25% a un 10% el límite de su relación de negocio con un mismo grupo de entidades de crédito que tenga en circulación títulos hipotecarios, a partir del cual se les impone determinados mecanismos de control recogidos en el art. 3.

- Se las somete a una auditoría de cuentas anual.

- Se considera infracción grave el no tener el capital social mínimo exigible durante tres meses o no tener en regla el seguro de responsabilidad civil. Antes eran seis meses.

- Se permite al Consejo de Consumidores y Usuarios solicitar al Banco de España la incoación de un procedimiento sancionador

- Se considerará infracción grave o muy grave de una entidad de crédito no aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado.

- Queda prohibida la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación.

- También lo tienen prohibido todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma.

- El concepto de participación significativa se reduce del 15% al 10%.

- La D. Tr. 3ª da un plazo de un año para adecuar el máximo de participaciones a los nuevos límites.

Préstamos y créditos hipotecarios (que sirvan de cobertura para emitir títulos).

- El plazo de amortización, cuando financien la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años. Pero ello no quiere decir que no se puedan pactar préstamos o créditos hipotecarios por encima de ese plazo. La única consecuencia es que no podrán servir de cobertura para la emisión de cédulas y bonos.

C) Modificación de la Ley de reforma del Mercado Hipotecario e Hipotecas Inversas.

Simplemente se realiza una modificación técnica que afecta al requisito subjetivo para que el negocio jurídico se considere hipoteca inversa con arreglo a lo preceptuado en esta ley.

Se pone

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