La compraventa civil derecho patrimonial

2) ¿Habría podido el vendedor recuperar la finca, que está poseyendo la primera compradora, mediante alguna acción dirigida contra ella?

En este caso, nos encontramos ante un incumplimiento por parte de la Sra Amelia Castillo del acuerdo pactado en relación al resto del precio, al que se había subrogado en posición de vendedor pagando su deuda (250 000 euros) a una entidad bancaria. A continuación, debemos analizar si existe la posibilidad para el vendedor de utilizar una acción contra la compradora con el fin de recuperar la finca, la cual se encuentra en posesión de Amelia del Castillo.

El artículo 1124 del código civil dispone lo siguiente:

 “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.”

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1124, no cabe duda de que estamos ante una obligación recíproca, y podemos observar claramente un incumplimiento de la obligación por parte de la compradora. Por su parte, el vendedor estará legitimado para ejercitar la acción resolutoria por incumplimiento. Don Antonio tendrá la posibilidad de exigir el cumplimiento de la obligación es decir que se la paguen los 250 000 euros siempre y cuando sea posible, o bien podrá optar por resolver el contrato, y pedir la indemnización de daños y perjuicios en caso de haberse producido daños mientras la compradora se encontraba en posesión de la finca. Asimismo, tendrá un plazo de 5 años para interponer dicha acción. En cuanto a su eficacia retroactiva, tendrá efectos desde su celebración y no desde que se extinguió la relación obligatoria.

La cuestión en este caso es si el incumplimiento contractual por parte de la compradora quien se había comprometido a subrogarse en posición del vendedor pagando a la entidad bancaria el resto del precio pactado, se produjo debido al rehúso por parte dicha entidad. Es decir, si el banco se negó a aceptar dicha subrogación, probablemente causado por su mala situación económica. Y en caso de haber sido así, si el hecho de no poder efectuar el pago, podría considerarse justa causa para incumplir con la relación obligatoria.

 La sentencia del Tribunal Supremo 820/2013, de 17 de enero^[1], nos encontramos ante una situación similar al supuesto en cuestión. Se trata de un contrato de compraventa de vivienda, en el que se había pactado un precio inferior a 250 000 euros, donde los compradores se habían comprometido a efectuar la entrega a cuenta de 36 362 euros. En cuanto a la parte del precio restante, cabía la posibilidad de que el comprador abonaría dicha parte subrogándose en posición de la vendedora quien tenia una deuda frente a una entidad bancaria. No obstante, en el contrato en caso de no aceptarse la subrogación por la entidad, el pago podía efectuarse mediante otras vías. La entidad crediticia finalmente no aceptó la subrogación del comprador debido a su baja solvencia, y se pactó como alternativa un plazo concreto. En caso de incumplimiento por parte del comprador, la vendedora podía optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento siempre y cuando exista esa posibilidad. Asimismo, se estableció qué en caso de optar por la resolución del contrato, tendría derecho a retener una parte de la suma ya entregada, concretamente el veinticinco por ciento.

Por lo tanto, tras haber analizado la sentencia, nos deja más claro que el vendedor deberá atenerse a lo dispuesto en el artículo 1124 del código civil. La compradora por su parte, no tendrá justificación alguna para exonerarse del pago del pago restante, y en caso de que la entidad bancaria no aceptará la subrogación, deberá buscar una alternativa para efectuar el pago correspondiente.

Por último, debemos hacer referencia al artículo 1504 del código civil, el cual establece lo siguiente: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirar el término, cuando no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”

Por consiguiente, en caso de que las partes hubieran establecido un plazo concreto para pagar lo restante, y la compradora no hubiere realizado el pago en dicho plazo, cabría la posibilidad qué aun habiéndose expirado el plazo estipulado, la Sra Amelia Castillo pudiera pagar lo que debe pasado dicho plazo. Siempre y cuando no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

3) Estudie los requisitos necesarios para la adquisición de la propiedad de un inmueble y diga si la segunda compradora se convierte en propietaria de la finca.

En primer lugar, procederemos a explicar detalladamente cuales son los elementos necesarios para poder adquirir la propiedad de un inmueble.

El artículo 1445 del código civil nos habla del contrato de compraventa donde “uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

El artículo 1450 del código civil hace referencia a la formalización del contrato. “La venta se perfeccionará entre el comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubiera convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado”. Es decir, aunque no se entregue ni precio ni cosa, se formaliza el contrato.

En tercer lugar, el consentimiento el cual no necesita de ninguna forma. No obstante, de acuerdo con el 1280.1 del código civil el contrato deberá constar en escritura pública, en caso de transmitirse derechos reales, pero en virtud del artículo 1279, es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado.

En cuarto lugar, se considera esencial la onerosidad del contrato, es decir, implica una contraprestación de por medio. El vendedor obtiene un rédito por lo que está vendiendo, y a su vez entrega algo, mientras que el comprador recibe lo comprado y debe pagar algo a cambio.

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